23/07/2026
La fiscalité LMNP 2026 est marquée par une évolution majeure : la réintégration des amortissements déduits au régime réel dans le calcul de la plus-value de revente. Ce changement, issu de la loi de finances 2025, modifie l'arbitrage entre micro-BIC et régime réel pour tout bailleur en location meublée non professionnelle.
Notre actualité
Fiscalité LMNP 2026 : rappel des deux régimes possibles
Un bailleur en location meublée non professionnelle doit choisir, ou se voir appliquer par défaut, l'un des régimes suivants :- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, plafond de 77 700 € pour la location meublée longue durée classique et pour le meublé de tourisme classé.
- Meublé de tourisme non classé : abattement réduit à 30 %, plafond de recettes limité à 15 000 €.
- Régime réel : déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion, taxe foncière) et surtout amortissement du bien et du mobilier, permettant souvent de réduire fortement, voire d'annuler, le résultat imposable pendant plusieurs années.
Le changement 2026 : réintégration des amortissements à la revente
La loi de finances 2025 (article 84) modifie le calcul de la plus-value immobilière pour les biens loués en LMNP au régime réel. Jusqu'ici, les amortissements déduits chaque année au régime réel n'étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value de cession, ce qui constituait un avantage fiscal cumulé : déduction du résultat courant et calcul de plus-value inchangé. Depuis cette réforme, les amortissements pratiqués viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Concrètement, plus le bailleur a déduit d'amortissements au fil des années, plus la base de calcul de la plus-value imposable à la revente augmente. Ce mécanisme rapproche la fiscalité LMNP réel de celle applicable aux locations nues, où l'avantage fiscal annuel a toujours une contrepartie au moment de la revente.Ce qui ne change pas : les abattements pour durée de détention
Le régime des plus-values immobilières conserve son mécanisme d'exonération progressive selon la durée de détention. L'exonération totale au titre de l'impôt sur le revenu s'applique à partir de 22 ans de détention, et l'exonération totale, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux compris, à partir de 30 ans de détention. Ces abattements pour durée de détention s'appliquent après la réintégration des amortissements dans le calcul de la base taxable. Pour un bien détenu très longtemps, l'impact de la réintégration des amortissements peut donc être atténué, voire neutralisé, par l'exonération liée à la durée de détention.Impact concret pour un bailleur des Hauts-de-France
Pour un propriétaire d'un studio ou d'un T2 meublé à Lille, Arras ou Douai, la réforme change la logique d'arbitrage entre micro-BIC et réel. Un bailleur qui envisage une détention courte ou moyenne, moins de 15 à 20 ans, doit désormais intégrer le coût fiscal différé de l'amortissement dans son calcul de rentabilité globale, et non plus seulement l'avantage immédiat sur le résultat annuel. Un bailleur qui prévoit une détention longue, au-delà de 22 à 30 ans, reste peu affecté, les exonérations pour durée de détention absorbant une large part de l'effet de la réintégration. Le choix entre micro-BIC (simplicité, abattement forfaitaire) et régime réel (optimisation annuelle, mais fiscalité différée à la revente) doit désormais se faire sur un horizon de détention prévisionnel, pas seulement sur l'économie d'impôt de l'année en cours. Pour les biens situés dans des secteurs à forte revalorisation potentielle, centres-villes de Lille, Arras ou Douai proches de pôles universitaires ou d'emploi, l'écart entre prix d'achat et prix de revente peut amplifier l'effet de la réintégration des amortissements. Un bilan chiffré au cas par cas, intégrant durée de détention envisagée, montant des amortissements cumulés et plus-value potentielle, reste nécessaire avant de choisir ou de changer de régime.Vérifier son régime actuel avant la prochaine déclaration
- Identifier si le bien est actuellement déclaré au micro-BIC ou au régime réel.
- Recalculer, pour un bien au régime réel, le montant cumulé des amortissements déjà pratiqués depuis l'acquisition.
- Estimer la plus-value latente actuelle en tenant compte de cette réintégration.
- Solliciter un comptable ou un conseiller fiscal pour simuler l'impact sur un horizon de revente à 5, 10 ou 20 ans avant toute décision de vente ou d'arbitrage de régime.
Points clés
- La réforme 2025-2026 réintègre les amortissements LMNP déduits au réel dans le calcul de la plus-value de revente.
- Les exonérations à 22 ans (impôt sur le revenu) et 30 ans (prélèvements sociaux compris) restent inchangées.
- L'arbitrage micro-BIC / régime réel doit désormais intégrer la durée de détention prévisionnelle du bien.
- Un bilan chiffré individualisé est recommandé avant toute décision, notamment pour les biens situés dans des secteurs dynamiques comme Lille, Arras ou Douai.
