Investissement locatif à Arras, Lens ou Béthune : quelle ville est la plus rentable ?

L’investissement locatif dans le Pas-de-Calais séduit de plus en plus d’investisseurs. Avec des prix encore accessibles et une demande locative soutenue, les villes d’Arras, Lens et Béthune apparaissent comme trois options stratégiques. Mais entre sécurité patrimoniale, rentabilité brute et risques de vacance, les profils diffèrent. Alors, où placer son argent en priorité ?

Quels sont les prix et loyers pratiqués en 2025 ?

En 2025, le marché présente des écarts notables selon la ville : 

• Arras : environ 2 500 €/m² pour l’ancien, avec des loyers autour de 550 € pour un T2.
• Lens : autour de 1 700 €/m², pour des loyers moyens proches de 500 €.
• Béthune : environ 1 500 €/m², avec des loyers mensuels de 470 € pour un T2.

Ces différences expliquent les écarts de rentabilité brute. Lens et Béthune offrent un ticket d’entrée bas et donc un rendement potentiel plus élevé, tandis qu’Arras sécurise davantage la valeur patrimoniale.

Quelle rentabilité espérer à Arras, Lens et Béthune ?

À Arras, la rentabilité brute tourne autour de 4,5 %. La demande est portée par les étudiants de l’Université d’Artois et les jeunes actifs travaillant à Lille ou Paris. Le taux de vacance est faible, mais les charges en copropriété peuvent réduire la rentabilité nette.

À Lens, la rentabilité brute s’élève en moyenne à 6,5 à 7 %. Les quartiers proches du Louvre-Lens, de la gare et du centre rénové attirent une clientèle variée (étudiants, jeunes actifs, familles). La valorisation future est prometteuse, même si le marché reste sensible aux cycles économiques.

À Béthune, certains biens atteignent 7 à 8 % de rendement brut, grâce à des prix d’achat bas. Toutefois, le risque de vacance locative est plus marqué. Pour limiter les risques, il vaut mieux viser les secteurs proches de la Grand-Place, du pôle universitaire ou de la gare.

Quels quartiers sont les plus porteurs ?

À Arras, les secteurs de la Citadelle, de l’Université et la proximité immédiate des gares TGV et TER concentrent la demande locative.

À Lens, les alentours du Louvre-Lens, du parc des Glissoires et du centre-ville rénové (rue Jean-Letienne, boulevard Basly) sont stratégiques.

À Béthune, les zones autour de la Grand-Place, du lycée André Malraux et de la rue de Lille offrent plus de stabilité locative.

Quel type de bien privilégier selon la ville ?

À Arras, les studios et T2 conviennent aux étudiants et jeunes actifs, tandis que les biens familiaux attirent une clientèle recherchant un cadre de vie plus abordable que Lille.

À Lens, les petites surfaces restent intéressantes, mais la colocation étudiante ou les grands appartements divisés permettent de maximiser la rentabilité.

À Béthune, le marché est plus diversifié : du studio étudiant aux maisons divisées, les possibilités sont multiples. La vigilance doit surtout porter sur l’emplacement précis.

Quelles stratégies d’investissement privilégier ?

La colocation étudiante fonctionne très bien à Arras et Lens. Le meublé touristique peut être rentable à Lens, notamment autour du Louvre, à condition d’une bonne gestion.

L’achat-revente avec travaux est envisageable dans les trois villes, surtout à Béthune, où les biens sont accessibles. Cependant, la revente peut être plus longue.

Enfin, des dispositifs fiscaux comme le Dernormandie ou le Pinel ancien rénové sont adaptés à Lens et Béthune, où la rénovation urbaine est encouragée.

Quelle ville choisir pour investir ?

Le choix dépend avant tout de votre profil d’investisseur : 

• Arras s’adresse à ceux qui recherchent la sécurité patrimoniale et une demande locative stable, même avec un rendement plus modéré.
• Lens offre le meilleur compromis entre rentabilité (6 à 7 %), dynamisme locatif et potentiel de valorisation.
• Béthune séduit par son rendement brut élevé (jusqu’à 8 %), mais exige une bonne connaissance du terrain pour limiter les risques de vacance.

Choisir entre Arras, Lens ou Béthune dépend moins d’une “ville idéale” que de votre stratégie d’investissement. Arras séduit par sa sécurité patrimoniale et sa demande locative stable, parfaite pour ceux qui privilégient la valeur long terme. Lens combine loyers corrects, prix attractifs et dynamisme urbain : c’est la ville la plus équilibrée pour viser une bonne rentabilité sans prendre trop de risques. Béthune, enfin, attire par ses rendements bruts élevés, mais exige une gestion vigilante et une connaissance fine du terrain.

En clair, un investisseur prudent s’orientera vers Arras, un profil opportuniste choisira Lens, tandis qu’un investisseur averti, prêt à assumer davantage de risque, pourra trouver son compte à Béthune.