Le
nouveau statut du bailleur privé, créé par la
loi de finances pour 2026, attire forcément l’attention des
investisseurs locatifs. Depuis l’entrée en vigueur du texte publié au
Journal officiel du 20 février 2026, il permet, sous conditions, de déduire des
revenus fonciers une partie du prix du bien grâce à un
amortissement, en plus des charges habituelles. Sur le papier, l’idée est séduisante : transformer la fiscalité de la
location nue en un régime plus proche d’une logique patrimoniale de long terme. Mais cela ne signifie pas que le
déficit foncier devient soudain dépassé. Les deux mécanismes ne jouent pas du tout sur la même
temporalité ni sur les mêmes profils.
Ce que permet vraiment le nouveau statut du bailleur privé
Le régime vise les logements situés en France dans un
bâtiment d’habitation collectif, loués nus à usage de
résidence principale, avec un
engagement de location d’au moins neuf ans et le respect de
plafonds de loyers et de ressources du locataire. Pour le neuf ou la
VEFA, l’amortissement porte sur le prix d’acquisition hors foncier, le foncier étant forfaitairement évalué à 20 %. Le
taux d’amortissement est fixé à 3,5 % en
location intermédiaire, avec une majoration en social ou très social. La somme des
amortissements déductibles est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, relevée à 10 000 € ou 12 000 € si au moins 50 % des loyers relèvent du social ou du très social.
Le dispositif ne se limite pas au neuf. Il existe aussi pour certains
logements anciens en immeuble collectif acquis avec des
travaux lourds. Le texte vise notamment les biens dont les travaux d’amélioration représentent au moins 30 % du prix d’acquisition et qui répondent aux critères d’une
réhabilitation lourde. Dans ce cas, l’amortissement est fixé à 3 % en intermédiaire, avec majoration possible pour le social et le très social. Le régime s’applique aux acquisitions réalisées entre le lendemain de la publication de la loi et le
31 décembre 2028.
Pourquoi ce régime peut séduire certains investisseurs
L’intérêt du
statut du bailleur privé tient au fait qu’il ne repose pas uniquement sur une grosse dépense ponctuelle. Il permet d’additionner a
mortissement, charges déductibles, intérêts d’emprunt et
taxe foncière dans la logique classique des revenus fonciers. Pour un investisseur fortement imposé, qui cherche une
optimisation plus régulière et plus lisible dans le temps, cela peut devenir très puissant. Le gouvernement et Service-Public présentent d’ailleurs ce mécanisme comme un nouveau levier de
relance de l’investissement locatif, sous le nom de Relance Logement ou
statut fiscal du bailleur privé.
Un régime pensé pour une stratégie longue
C’est là sa vraie force. L’avantage n’est pas concentré sur une seule année de travaux. Il s’étale sur la durée, ce qui colle bien à une
logique patrimoniale, surtout pour un logement bien financé, peu risqué sur le plan locatif et conservé longtemps.
Pourquoi le déficit foncier reste redoutablement efficace
Le
déficit foncier classique conserve pourtant un avantage majeur : il peut frapper plus fort immédiatement lorsque les
travaux sont lourds. Au régime réel, la part du déficit issue des charges autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le
revenu global dans la limite de
10 700 € par an. Au-delà, l’excédent est reportable sur les
revenus fonciers des dix années suivantes.
Et ce levier reste renforcé pour certaines
rénovations énergétiques : la loi de finances pour 2026 a prolongé jusqu’au
31 décembre 2027 le relèvement temporaire du plafond, pouvant aller jusqu’à
21 400 € pour des travaux permettant à un logement de passer d’une
classe énergétique E, F ou G à une classe plus performante. Dans un projet ancien très dégradé, ce mécanisme peut donc générer un
avantage fiscal plus fort à court terme que le nouveau statut.
Alors, lequel peut faire économiser le plus d’impôt ?
Il n’existe pas de gagnant universel. Le
déficit foncier reste souvent plus intéressant si vous
achetez un appartement ancien avec beaucoup de
travaux dès le départ et que vous cherchez un
effet fiscal rapide. Le
statut du bailleur privé peut devenir plus avantageux si votre stratégie est plus linéaire, avec un bien gardé longtemps, des
loyers encadrés compatibles avec votre marché et un besoin d’
optimisation récurrente plutôt que ponctuelle.
En 2026, dire que le
nouveau statut du bailleur privé est “meilleur” que le déficit foncier serait trompeur. Le premier apporte une
mécanique d’amortissement très intéressante dans la durée. Le second reste souvent plus musclé quand les travaux sont lourds et immédiats. Le bon choix dépend donc du bien, du
montant des travaux, du
niveau de loyer, du
financement et surtout de votre
taux marginal d’imposition. En clair, ce n’est pas le nom du régime qui compte, mais la structure réelle de votre projet.
