Logement classé G au DPE : peut-on encore vendre en 2026 sans forte décote ?

Un logement classé G au DPE peut encore être vendu en 2026. Il n’existe pas d’interdiction générale de vendre une passoire thermique. En revanche, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne répond plus au niveau de performance énergétique minimal exigé pour la location de résidence principale, ce qui a changé la perception du marché, surtout du côté des investisseurs. La vraie question n’est donc pas “ai-je encore le droit de vendre ?”, mais plutôt “à quel prix vais-je réussir à vendre ?”.

Vendre un logement G reste possible, mais la négociation devient plus dure

Beaucoup de propriétaires confondent aujourd’hui deux sujets différents. D’un côté, la location est progressivement bloquée pour les logements les plus énergivores. De l’autre, la vente reste autorisée. Juridiquement, un propriétaire peut donc toujours mettre en vente un appartement ou une maison classé G. Mais économiquement, ce classement fragilise fortement la position du vendeur, car l’acheteur sait qu’il hérite d’un bien perçu comme coûteux, contraignant et potentiellement difficile à louer sans travaux. Cette étiquette pèse d’autant plus lourd que le DPE est devenu un document central de la transaction. Il est opposable, figure dans les annonces, et alimente immédiatement la discussion sur le coût futur des travaux, le confort du logement et la valeur de revente à moyen terme. Autrement dit, le classement G n’empêche pas la vente, mais il modifie profondément le rapport de force entre vendeur et acquéreur.

Pourquoi la décote peut-elle être très importante ?

Le raisonnement des acheteurs est simple : un logement G signifie souvent dépenses énergétiques élevées, travaux à prévoir, incertitudes techniques et, pour certains profils, impossibilité de louer immédiatement dans le cadre d’un bail classique. Tout cela devient une base de négociation. Les analyses notariales montrent d’ailleurs que l’étiquette énergétique pèse de plus en plus sur les prix. Pour les appartements anciens les plus énergivores, les baisses de prix observées en 2023 ont été plus marquées que pour l’ensemble du marché, avec des reculs plus prononcés encore dans certaines grandes villes. Il faut bien comprendre ce que cela représente en euros. Une baisse de 10 % sur un bien affiché à 250 000 € représente déjà 25 000 € de moins. Une décote un peu plus forte peut vite faire basculer la perte vers 30 000 € ou davantage. Ce n’est donc pas un sujet théorique. Plus le bien est cher au départ, plus le mauvais classement énergétique peut coûter cher au vendeur au moment de la signature. Cette logique est encore plus sensible dans les marchés où les acheteurs comparent finement plusieurs biens similaires. L’influence exacte dépend du secteur, du type de bien, de son état général et de la pression locale de la demande, mais la dévalorisation n’a plus rien d’anecdotique.

Appartement ou maison : même sanction ?

Pas toujours. Les dynamiques diffèrent selon le type de bien et selon les régions. Les statistiques notariales montrent que l’impact de l’étiquette énergie continue de progresser, particulièrement pour les appartements. Cela ne signifie pas qu’une maison G serait épargnée, mais plutôt que la sanction de marché peut être très forte sur le collectif, notamment quand l’acheteur anticipe des travaux en copropriété, des charges élevées ou des difficultés à améliorer rapidement la performance énergétique.

Quelles obligations faut-il respecter avant la vente ?

Le vendeur ne peut pas se contenter d’un simple affichage du DPE. Dans certains cas, un audit énergétique réglementaire doit aussi être remis à l’acquéreur. Le ministère de la Transition écologique précise qu’entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2033, cette obligation concerne les biens classés E, F ou G lors de la vente. Cet audit complète le DPE et propose des scénarios de travaux pour améliorer la performance du logement. C’est un point essentiel, car cet audit nourrit lui aussi la négociation. Lorsqu’un acheteur reçoit un document détaillant plusieurs parcours de rénovation, il ne regarde plus seulement l’étiquette G. Il commence à chiffrer mentalement ou concrètement l’effort financier futur. Le vendeur doit donc anticiper que la transparence technique, désormais renforcée, peut accélérer la discussion sur une baisse de prix.

Faut-il vendre en l’état, faire des travaux ou refaire le DPE ?

Il n’existe pas une seule bonne réponse. Vendre en l’état permet d’aller vite, mais expose à une négociation plus dure. Faire des travaux peut améliorer la note et réduire la décote, mais encore faut-il que le coût engagé soit cohérent avec le gain espéré à la revente. Dans certains cas, une remise à niveau légère ne suffit pas à sortir de G, surtout si le logement cumule plusieurs défauts. Le bon réflexe consiste donc à chiffrer précisément les travaux utiles avant de décider. Il existe aussi un cas particulier très important : les logements de 40 m² ou moins. Depuis le 1er juillet 2024, les seuils des étiquettes DPE ont été adaptés pour ces petites surfaces. Certains propriétaires ont ainsi pu obtenir une attestation remplaçant l’étiquette initiale par une nouvelle étiquette plus favorable, sans travaux immédiats. Pour un studio ou un petit deux-pièces, vérifier ce point avant la mise en vente peut donc changer sensiblement la stratégie commerciale.

Le bon arbitrage en 2026

La pire erreur serait de croire qu’un logement G est invendable. La seconde serait de penser que son classement ne changera rien. En 2026, la bonne approche consiste à regarder froidement trois éléments : l’obligation documentaire, le coût réaliste d’une amélioration énergétique, et la décote probable si le bien est vendu tel quel. Pour un bailleur déjà bloqué par la sortie progressive du marché locatif, vendre peut rester une porte de sortie logique. Mais il faut alors accepter que l’étiquette G donne à l’acheteur des arguments solides pour négocier. Un vendeur a donc intérêt à préparer son dossier avec lucidité : DPE à jour, vérification du cas des petites surfaces, chiffrage des travaux, prix de départ réaliste et réponse claire aux objections. Ce n’est plus seulement une question de droit de vendre. C’est une question de stratégie de vente.