Votre locataire part en août : ces 5 erreurs à ne pas faire pendant l’état des lieux de sortie

Le mois d’août concentre une grande partie des départs de locataires. Beaucoup de propriétaires bailleurs profitent de l’été pour récupérer un logement et le remettre en location à la rentrée. Mais l’état des lieux de sortie est une étape sensible. Mal réalisé, il peut déboucher sur un désaccord sur le dépôt de garantie, voire un litige. Voici les cinq erreurs les plus fréquentes et comment les éviter.

Erreur n°1 : bâcler l'état des lieux ou le faire sans écrit

L'état des lieux de sortie doit être contradictoire. Cela veut dire que les deux parties, vous et votre locataire, doivent être présentes ou représentées. Il doit aussi être établi par écrit, en autant d'exemplaires que de parties.

Un état des lieux fait à la va-vite, sans document signé, vous prive de votre meilleure preuve. Sans lui, il devient très difficile de démontrer une dégradation.

Quelques réflexes utiles :

• Prévoyez assez de temps, pièce par pièce.
• Reprenez l'état des lieux d'entrée pour comparer point par point.
• Notez précisément l'état de chaque élément (murs, sols, équipements).
• Ajoutez des photos datées, qui complètent utilement le descriptif écrit.

Sans état des lieux d'entrée, le logement est en général présumé avoir été remis en bon état, ce qui complique toute retenue.

Erreur n°2 : confondre usure normale et dégradation

C'est sans doute le point le plus mal compris. La vétusté, c'est-à-dire l'usure normale liée au temps et à un usage courant, ne peut pas être facturée au locataire.

Une peinture défraîchie après plusieurs années, une moquette usée par un passage normal ou des joints qui ont vieilli relèvent de la vétusté. En revanche, un trou dans une cloison, une vitre cassée ou une moquette brûlée relèvent de la dégradation, qui elle peut être retenue.

Pour cadrer les choses à l'avance, vous pouvez annexer une grille de vétusté au bail. Elle prévoit une durée de vie théorique pour chaque équipement et un abattement selon l'ancienneté. C'est un outil pratique pour éviter les discussions au moment du départ.

Erreur n°3 : oublier les compteurs et les clés

Le jour du départ, deux oublis classiques peuvent vous coûter cher.

• Les relevés de compteurs : notez les index d'eau, d'électricité et de gaz. Ils servent à clôturer les contrats et à éviter qu'on vous facture une consommation qui n'est pas la vôtre.
• Les clés : récupérez l'ensemble du jeu, y compris les doubles, les clés de boîte aux lettres, de cave, de garage ou de local à vélos. Un badge ou une télécommande manquants peuvent justifier une retenue, mais à condition de l'avoir noté.

Tant que toutes les clés ne sont pas remises, le locataire est en général considéré comme n'ayant pas totalement libéré le logement. Cela peut prolonger sa redevance d'occupation. Notez donc la date et l'heure exactes de restitution.

Erreur n°4 : retenir sur le dépôt de garantie sans justificatifs

Vous pouvez retenir une somme sur le dépôt de garantie pour couvrir des dégradations imputables au locataire ou des sommes restant dues. Mais cette retenue doit être justifiée.

Concrètement, vous devez appuyer chaque retenue par des éléments concrets :

• un devis ou une facture pour une réparation ;
• le détail des sommes dues (loyers ou charges impayés) ;
• la régularisation des charges si elle n'a pas encore été faite.

Une retenue sans justificatif est contestable. Si votre locataire saisit la commission départementale de conciliation ou le juge, vous aurez du mal à la défendre. Gardez aussi en tête la régularisation annuelle des charges : vous pouvez en général conserver une part du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, dans certaines limites.

Erreur n°5 : dépasser le délai de restitution du dépôt

Le délai de restitution du dépôt de garantie est encadré.

• Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée.
• Deux mois s'il y a des retenues justifiées.

Au-delà, des pénalités s'appliquent. La somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard entamé. Sur un loyer de plusieurs centaines d'euros, l'addition monte vite.

Un conseil simple : anticipez. Préparez devis et calculs dès l'état des lieux pour rester dans les délais, surtout en août, période où les artisans sont parfois moins disponibles dans le Nord-Pas-de-Calais comme ailleurs.

Ce que ça change concrètement pour vous

En résumé, un état des lieux de sortie bien mené repose sur des réflexes simples :

• faites-le à deux, par écrit, en comparant avec l'entrée ;
• distinguez clairement usure normale et dégradation ;
• relevez les compteurs et récupérez toutes les clés ;
• justifiez chaque retenue par un devis ou une facture ;
• respectez le délai d'un ou deux mois pour rendre le dépôt.

Ces gestes réduisent fortement le risque de litige et vous permettent de relouer plus sereinement à la rentrée. En cas de doute sur une situation précise, consultez un professionnel ou l'ADIL de votre département, dont les conseils sont gratuits.