Abattement pour durée de détention : à partir de combien d’années la plus-value disparaît-elle ?

Un appartement acheté 120 000 € en 2011, revendu 200 000 € cette année. La plus-value brute atteint 80 000 €, et la question qui revient systématiquement en agence tient en une phrase : combien restera-t-il une fois le notaire passé ? La réponse dépend d'un seul paramètre, le nombre d'années écoulées depuis l'acte d'achat. Le régime repose sur deux barèmes distincts qui avancent à des rythmes différents. L'impôt sur le revenu s'efface au bout de 22 ans, les prélèvements sociaux au bout de 30 ans, et rien ne se passe pendant les cinq premières années de détention. Entre les deux, l'écart d'imposition sur une même vente se compte en dizaines de milliers d'euros. La loi de finances pour 2026 n'a rien changé à ce calendrier : la réduction du seuil d'exonération à 17 ans, discutée à l'automne 2025, n'a pas été retenue par le Parlement, pas plus que la suppression générale des abattements. Voici le décompte réel, année par année, sur une plus-value de 80 000 €.

Rien pendant cinq ans, puis deux compteurs à vitesses différentes

L'abattement pour durée de détention ne démarre qu'à partir de la sixième année. Vendre au bout de trois ou de cinq ans revient au même : la plus-value brute est intégralement soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit 36,2 % au total. À compter de la sixième année, l'assiette de l'impôt sur le revenu se réduit de 6 % par an jusqu'à la vingt et unième année, puis de 4 % la vingt-deuxième. Le total atteint alors 100 % et l'impôt sur le revenu disparaît, exactement à 22 ans de détention. Les prélèvements sociaux suivent une courbe beaucoup plus lente : 1,65 % par an de la sixième à la vingt et unième année, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % par an de la vingt-troisième à la trentième. Cette accélération finale explique pourquoi les huit dernières années pèsent autant que les seize précédentes.

80 000 € de plus-value à 10 ans : 23 265 € pour le fisc

Sur dix ans de détention, l'abattement d'impôt sur le revenu s'élève à cinq années à 6 %, soit 30 %. L'assiette tombe à 56 000 €, taxée 19 %, ce qui donne 10 640 € d'impôt sur le revenu. Côté prélèvements sociaux, cinq années à 1,65 % ne représentent que 8,25 % d'abattement. L'assiette reste à 73 400 €, taxée 17,2 %, soit 12 625 €. Le total dû au notaire atteint 23 265 €, près de 29 % de la plus-value brute. Sur un appartement de ce niveau de prix, l'écart équivaut à plusieurs années de charges de copropriété, comme le montrent les biens présentés par nos agences. À quinze ans, l'écart se creuse. Dix années à 6 % effacent 60 % de l'assiette de l'impôt sur le revenu, ramenée à 32 000 € pour 6 080 € d'impôt, tandis que les 16,5 % d'abattement social laissent 66 800 € taxés 11 490 €. Le total descend à 17 570 €, soit 5 695 € de moins que cinq ans plus tôt.

À 22 ans, l'impôt s'annule mais 9 907 € restent dus

La vingt-deuxième année marque une bascule visible sur le décompte du notaire. L'abattement d'impôt sur le revenu atteint 100 % et cette ligne disparaît entièrement de l'acte, quel que soit le montant de la plus-value. Les prélèvements sociaux, eux, n'ont progressé qu'à 28 % d'abattement cumulé, addition des seize années à 1,65 % et de la vingt-deuxième à 1,60 %. L'assiette sociale reste donc à 57 600 €, soit 9 907 € à régler sur nos 80 000 € de départ. Beaucoup de vendeurs découvrent cette ligne au moment de signer, persuadés qu'après 22 ans « il n'y a plus rien à payer ». La confusion vient de la formule d'exonération totale, qui vise l'impôt sur le revenu seul. Le solde social représente encore 12,4 % de la plus-value brute à cette échéance.

9 % par an à partir de la vingt-troisième année

L'accélération à 9 % annuels change tout. Trois années supplémentaires portent l'abattement social à 55 %, l'assiette à 36 000 € et la note à 6 192 € au bout de 25 ans de détention, contre 9 907 € à 22 ans. À 30 ans, l'abattement social atteint 100 % et la plus-value sort totalement du champ de l'imposition. Les 80 000 € sont encaissés nets, hors frais d'agence et de mainlevée éventuelle. Passer de 25 à 30 ans économise donc 6 192 €, et passer de 10 à 30 ans économise 23 265 €. Ce calendrier n'a de sens que rapporté au marché. Attendre cinq ans de plus pour effacer 6 000 € d'impôt n'a rien d'évident si le bien perd de la valeur ou si les loyers ne couvrent plus les charges. Une estimation actualisée permet de comparer l'économie fiscale au risque de marché avant de repousser une décision.

Le décompte se fait de date à date, depuis l'acte authentique

La durée de détention se calcule de date à date, à partir de la signature de l'acte authentique d'acquisition et jusqu'à la signature de l'acte de vente. Le compromis ne compte pas : un acte signé le 14 mars 2001 ouvre l'exonération d'impôt sur le revenu le 14 mars 2023, pas le 1er janvier de l'année. Pour un bien reçu par donation ou par succession, le point de départ est la date de la donation ou celle du décès, et le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée à cette occasion. Un héritier qui vend deux ans après le décès repart donc sans aucun abattement, même si le bien appartenait à la famille depuis quarante ans. Quand le bien a été acquis par fractions, chaque quote-part garde sa propre date. L'indivisaire qui a racheté la part de son frère dix ans après l'achat initial se voit appliquer deux décomptes distincts sur une même vente, ce que le notaire ventile dans l'acte. Le cas se rencontre souvent dans les maisons mises en vente à Béthune après une succession.

Terrains à bâtir et surtaxe au-delà de 50 000 €

Les terrains à bâtir relèvent du même barème d'abattement que les logements depuis le 1er septembre 2014, avec les mêmes échéances de 22 et 30 ans. La distinction entre terrain et bâti ne joue donc plus sur le calendrier, contrairement à ce que retiennent encore beaucoup de propriétaires fonciers. Elle joue en revanche sur la surtaxe. L'article 1609 nonies G du code général des impôts frappe les plus-values immobilières imposables supérieures à 50 000 €, avec un taux progressif de 2 % à 6 %, mais il exclut expressément les cessions de terrains à bâtir. Cette taxe est calculée et versée par le notaire au moment de la vente. Le seuil s'apprécie après abattement, ce qui produit un effet de calendrier peu connu. Dans notre exemple, l'assiette de 56 000 € à dix ans de détention déclenche la surtaxe, alors que celle de 32 000 € à quinze ans passe sous le seuil. Cinq années de détention supplémentaires font ici sortir la vente du champ de la taxe additionnelle, en plus de réduire l'impôt principal, ce qui vaut d'être vérifié avant de publier une annonce de vente. Ces barèmes sont inscrits dans le code général des impôts et remis en discussion à chaque loi de finances : le budget 2026 a maintenu le dispositif tel quel, mais les amendements visant les durées d'exonération reviennent chaque automne. Un propriétaire qui approche de la vingt-deuxième année a donc intérêt à suivre les débats budgétaires de l'automne 2026 avant de caler sa date de signature.