Frais d’agence à l’achat : qui les paie vraiment, et comment ils changent vos frais de notaire

Deux annonces affichent la même maison à 220 000 €. Sur l’une, les honoraires sont “à la charge du vendeur” ; sur l’autre, “à la charge de l’acquéreur”. Pour l’acheteur, la différence ne se voit qu’au moment de calculer les frais de notaire. Juridiquement, c’est le mandat confié à l’agence qui désigne le débiteur des honoraires. Fiscalement, des honoraires mis à la charge de l’acquéreur par ce mandat ne sont pas soumis aux droits de mutation, ce qui réduit la facture de quelques centaines d’euros. Voici comment lire une annonce, d’où vient cette économie, son montant chiffré sur un exemple à Arras, et ses effets sur votre financement.

Qui paie les frais d’agence : le mandat décide

C'est le mandat écrit signé avec l'agence qui fixe qui paie les honoraires, le vendeur ou l'acquéreur. Dans les deux cas, c'est en pratique l'argent de l'acheteur qui rémunère l'agence, mais la formule retenue change la manière dont il est taxé.

La loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et son décret du 20 juillet 1972 encadrent la profession. Selon service-public.gouv.fr, l'agent indique pour chacune de ses prestations à qui incombe le paiement des honoraires, ceux-ci doivent figurer dans l'avant-contrat, et ils ne sont versés qu'après la signature de l'acte définitif devant le notaire. Aucune somme n'est due si la vente ne se fait pas.

Les honoraires sont libres : chaque agence fixe son barème, exprimé en prix maximums toutes taxes comprises (TTC). Selon la DGCCRF, un professionnel ne peut pas percevoir davantage que ce barème affiché ; à défaut, il s'expose à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique.

Prix honoraires inclus ou net vendeur : ce que l'annonce doit afficher

Depuis le 1er avril 2017, l'arrêté du 10 janvier 2017 impose une présentation précise du prix. Si les honoraires sont à la charge de l'acquéreur, l'annonce donne le prix honoraires inclus et le prix hors honoraires, avec le montant des honoraires exprimé en pourcentage.

Selon la DGCCRF, ce pourcentage se calcule sur la valeur du bien hors honoraires. L'ANIL précise que le prix honoraires inclus doit apparaître en caractères plus grands que le prix hors honoraires, et que le barème TTC doit être affiché à l'entrée de l'agence, en vitrine et sur son site internet. Si les honoraires sont à la charge du vendeur, l'annonce indique un seul prix et précise qui paie.

Le « net vendeur » désigne la somme que le vendeur encaisse, une fois l'agence rémunérée. Pour un même bien proposé par plusieurs agences, comparez le prix honoraires inclus : c'est ce que vous paierez au total.

Pourquoi les honoraires à la charge de l'acquéreur réduisent vos frais de notaire

Les droits de mutation, la plus grosse part des « frais de notaire », se calculent sur le prix inscrit dans l'acte, augmenté des charges imposées à l'acheteur. Quand le mandat met les honoraires à la charge de l'acquéreur, ils sortent de cette base de calcul.

Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP, référence BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20) l'écrit en toutes lettres : la commission de l'intermédiaire « n'entre pas dans l'assiette des droits de mutation à titre onéreux lorsque le mandat précise qu'elle sera mise à la charge de l'acquéreur ». Les émoluments du notaire, proportionnels au prix, baissent eux aussi.

Le même texte prévoit le cas inverse, qui constitue un piège. Une commission mise par le mandat à la charge du vendeur, mais réglée par l'acheteur à sa place, « constitue une charge augmentative du prix », donc taxée. Basculer les honoraires sur l'acheteur au dernier moment, dans le compromis, sans que le mandat le prévoie, ne fait donc rien économiser.

Maison à 220 000 € à Arras : les deux montages chiffrés

Prenons l'exemple d'une maison ancienne à Arras affichée 220 000 € honoraires inclus. Selon les données DVF, le prix médian des maisons vendues à Arras en 2025 était de 170 100 € : notre exemple vise un bien plus spacieux que la moyenne. Hypothèses : honoraires de 10 000 € TTC, soit 4,76 % du prix hors honoraires, acheteur non primo-accédant, droits de mutation de 6,3185 % (5 % de taxe départementale, taux appliqué dans le Pas-de-Calais selon le barème impots.gouv.fr au 1er avril 2026, 1,20 % de taxe communale, frais d'assiette de 2,37 % de la taxe départementale), contribution de sécurité immobilière de 0,10 % et émoluments selon le barème réglementé.

	Honoraires charge vendeur	Honoraires charge acquéreur
Prix inscrit dans l’acte	220 000 €	210 000 €
Honoraires payés par l’acheteur en plus	0 €	10 000 €
Droits de mutation	13 900 €	13 268,85 €
Émoluments du notaire TTC	2 586,06 €	2 490,18 €
Contribution de sécurité immobilière	220 €	210 €
Coût total pour l’acheteur	236 706,76 €	235 969,03 €

L'écart atteint 737,73 €, hors émoluments de formalités et débours, en principe identiques dans les deux cas. Le vendeur, lui, encaisse 210 000 € net dans les deux montages. Pour un primo-accédant, taxé à 4,50 % au lieu de 5 %, l'écart reste du même ordre : 686,55 €.

Financement, PTZ et négociation : les effets à connaître

Avec des honoraires à la charge de l'acquéreur, le prix dans l'acte baisse, mais la somme à financer, apport compris, reste la même : prix et honoraires. Présentez-lui le coût total de l'opération, pas seulement le prix hors honoraires.

Pour le prêt à taux zéro (PTZ), l'ANIL indique que le coût total de l'opération retenu inclut les honoraires de négociation restant à la charge de l'acquéreur, alors que les frais d'acte et droits d'enregistrement en sont exclus, selon l'article D31-10-8 du Code de la construction et de l'habitation. Le montage choisi ne pénalise donc pas le calcul du PTZ, quand vous y êtes éligible.

Côté négociation, le barème affiché fixe des prix maximums, comme le rappelle service-public.gouv.fr : rien n'interdit d'obtenir moins. Négociez d'abord le prix net vendeur, puis vérifiez que les honoraires inscrits dans le compromis correspondent bien au barème et au mandat.

Bien lire le mandat avant de signer

Charge vendeur ou charge acquéreur, c'est l'argent de l'acheteur qui rémunère l'agence ; seule la base de taxation change. Quand le mandat met les honoraires à votre charge, les droits de mutation portent sur un prix plus bas, soit environ 740 € d'économie pour une maison à 220 000 € à Arras. Avant l'offre, comparez les prix honoraires inclus, vérifiez la mention du payeur dans l'annonce et le mandat, puis demandez au notaire un décompte des frais. Les conseillers Pulp Immobilier peuvent vous aider à préparer votre achat et à comprendre chaque ligne de votre budget dans le Nord et le Pas-de-Calais.