Frais de notaire 2026 : combien la hausse vous coûte vraiment dans le Nord et le Pas-de-Calais (et qui n'a rien à payer en plus) ?

Lorsqu'on prépare un achat immobilier, on pense d'abord au prix du bien, puis au crédit. Les frais de notaire, eux, sont souvent relégués au second plan… jusqu'au moment de signer. Or, depuis 2025, ces frais ont augmenté dans la grande majorité des départements français, dont le Nord et le Pas-de-Calais. Pour un acheteur, la facture peut grimper de plusieurs centaines, voire plusieurs milliers d'euros. Mais cette hausse ne concerne pas tout le monde. Certains acquéreurs en sont totalement exonérés. Voici ce qui a changé concrètement dans notre région, combien cela représente, et comment alléger la note.

Frais de notaire : de quoi parle-t-on vraiment ?

Première idée reçue à corriger : les frais de notaire ne vont pas, ou très peu, dans la poche du notaire. Ils se composent de plusieurs éléments. La part la plus importante, environ 70 à 80 % du total, correspond aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO), des taxes reversées au département, à la commune et à l'État. Viennent ensuite les émoluments du notaire (sa rémunération, fixée par un barème national, soit environ 1 % du prix), puis les débours et frais de formalités. Concrètement, pour un achat dans l'ancien, ces frais représentent en général 7 à 8 % du prix du bien. Dans le neuf, ils tombent à 2 à 3 %, car la TVA remplace l'essentiel des droits de mutation. C'est cette structure qui explique pourquoi un même budget n'entraîne pas du tout les mêmes frais selon le type de bien.

Ce qui a changé dans le Nord et le Pas-de-Calais

La loi de finances pour 2025 a autorisé chaque département à relever ses droits de mutation de 0,5 point, faisant passer la part départementale de 4,5 % à 5 % du prix de vente. Cette faculté s'applique aux actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Les deux départements de notre région n'ont pas tardé à l'appliquer. Le Pas-de-Calais a délibéré le 24 mars 2025 et le Nord le 31 mars 2025, pour une entrée en vigueur au 1er mai 2025. Résultat : le taux global des droits de mutation est passé d'environ 5,80 % à 6,32 % du prix, portant les frais de notaire dans l'ancien à une fourchette d'environ 7,5 à 8,3 %. En clair, la hausse représente un surcoût d'environ 518,50 € pour chaque tranche de 100 000 € du prix d'achat. Pour vous donner des ordres de grandeur :

• Pour un bien à 200 000 € : environ 1 000 € de frais supplémentaires.
• Pour un bien à 300 000 € : environ 1 500 € de plus.
• Pour un bien à 500 000 € : environ 2 500 € de plus.

Une précision importante : c'est la date de signature de l'acte authentique chez le notaire qui détermine le taux applicable, et non la date du compromis. Un avant-contrat signé plus tôt ne vous met donc pas automatiquement à l'abri.

Bonne nouvelle : les primo-accédants ne paient pas la hausse

C'est le point que beaucoup d'acheteurs ignorent. La loi a expressément prévu que cette hausse de 0,5 point ne s'applique pas aux primo-accédants. Si vous achetez votre résidence principale et que vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années précédant la signature, vous restez au taux de 4,5 %. Mieux encore : cette exonération est automatique et ne nécessite aucune démarche particulière auprès du notaire. Pour un premier achat à 200 000 € dans le Nord ou le Pas-de-Calais, c'est environ 1 000 € économisés simplement parce que la majoration ne vous concerne pas. Quelques cas particuliers méritent attention lorsqu'on achète à deux. Si l'achat se fait en indivision (concubins, partenaires de Pacs, couple marié sous un régime séparatiste), l'acquéreur qui remplit les conditions de primo-accédant est exonéré à hauteur de sa quote-part. En revanche, pour un couple marié sous un régime communautaire, les deux membres doivent répondre à la qualification de primo-accédant. En cas de doute, votre notaire est la personne la mieux placée pour vérifier votre situation.

L'autre grand gagnant : l'achat dans le neuf

Au-delà des primo-accédants, l'immobilier neuf échappe totalement à la hausse. Dans le neuf (achat en VEFA ou logement de moins de cinq ans), les droits de mutation restent réduits à 0,715 %, ce qui maintient les frais de notaire autour de 2 à 3 % du prix. Sur un budget de 200 000 €, la différence avec l'ancien peut dépasser 10 000 €. Le neuf présente d'autres atouts (logement aux normes, peu de travaux à prévoir, garanties constructeur), mais il s'accompagne souvent d'un prix au mètre carré plus élevé. C'est un arbitrage à intégrer dès le départ dans votre projet immobilier.

Comment réduire légalement vos frais de notaire ?

Même si vous n'entrez dans aucune des deux exonérations, plusieurs leviers permettent d'alléger la facture. Le premier consiste à déduire la valeur du mobilier (cuisine équipée, meubles intégrés, etc.) du prix de vente : les droits étant calculés sur l'immobilier seul, cette déduction, justifiée et plafonnée, réduit l'assiette taxable. Le deuxième levier tient à la répartition des honoraires d'agence. Lorsque les frais d'agence sont à la charge du vendeur, les frais de notaire se calculent sur le prix net vendeur, donc sur une base plus basse. Vérifiez toujours si le prix affiché est « FAI » (frais d'agence inclus) ou « net vendeur ». Enfin, sur la tranche du prix supérieure à 100 000 €, vous pouvez demander à votre notaire une remise sur ses émoluments, désormais autorisée par la réglementation.

Anticiper ses frais, c'est sécuriser son budget

Les frais de notaire sont l'un des postes les plus sous-estimés d'un achat immobilier, et pourtant l'un des plus faciles à anticiper. Connaître le taux applicable dans votre département, vérifier si vous êtes primo-accédant, comparer ancien et neuf, intégrer les bons leviers : autant de réflexes qui peuvent représenter, au total, plusieurs milliers d'euros. Cette anticipation est d'autant plus utile dans le contexte actuel, où les acheteurs disposent souvent d'une marge de négociation. Si la fiscalité locale vous intéresse, vous pouvez d'ailleurs consulter notre article sur les communes du Pas-de-Calais où la taxe foncière reste parmi les plus basses, un autre poste à intégrer dans votre budget global. Vous préparez un achat dans le Nord ou le Pas-de-Calais et souhaitez y voir clair sur votre budget réel, frais compris ? Les conseillers Pulp Immobilier vous accompagnent à chaque étape. Contactez l'une de nos agences ou parcourez nos annonces à la vente pour affiner votre projet.