Maisons dans le Nord et le Pas-de-Calais : 141 communes où les pris ont baissé depuis 2022, et celles où ils montent encore

Entre 2022 et 2025, le prix médian au mètre carré des maisons à reculé de 11 % à Roubaix et à Lens, quand il gagnait 6,6 % à Dunkerque. Selon les données DVF de l'État, sur les 223 communes du Nord et du Pas-de-Calais qui comptent au moins 40 ventes de maisons en 2022 et en 2025, 141 affichent une médiane au mètre carré en baisse et 82 en hausse. Le recult reste souvent modéré : 81 communes perdent au moins 5 %, 28 moins de 2 %. Voici les communes concernées, la méthode, les causes de ce repli et ce qu’il change pour vendre ou acheter.

141 communes sur 223 : ce que disent vraiment les chiffres

Près de deux communes sur trois (63 %) ont vu le prix médian de leurs maisons au mètre carré baisser entre 2022 et 2025. Le repli est plus net dans le Nord que dans le Pas-de-Calais.

Dans le Nord, 93 communes sur 137 reculent, pour une évolution médiane de -3,3 %. Dans le Pas-de-Calais, 48 sur 86 baissent, avec une évolution médiane de -1,2 %. Toutes communes confondues, le mètre carré médian d'une maison est passé de 2 000 € à 1 931 € dans le Nord (-3,5 %) et de 1 707 € à 1 697 € dans le Pas-de-Calais (-0,6 %). Les ventes de maisons ont aussi chuté d'environ 24 % entre 2022 et 2024, avant de repartir en 2025.

Où les prix des maisons ont-ils le plus baissé ?

Les plus fortes baisses dépassent 14 % et touchent surtout le bassin minier et le Valenciennois. Des communes de la métropole lilloise qui dépassaient 2 500 €/m² en 2022 reculent aussi.

Commune	Département	€/m² 2025	Depuis 2022
Annay	62	1 627 €	- 22,2 %
Auby	59	1 412 €	- 17,4 %
Fresnes-sur-Escaut	59	1 059 €	- 16,7 %
Roeulx	59	1 263 €	- 15,8 %
Blendecques	62	1 441 €	- 14,5 %
Divion	62	1 291 €	- 14,4 %
Linselles	59	2 681 €	- 12,9 %
Emmerin	59	2 376 €	- 12,4 %

Prudence toutefois : Annay ne compte que 47 ventes en 2022 et 53 en 2025, et quelques transactions suffisent à déplacer la médiane. À Auby, la surface médiane vendue est passée de 75 m² à 85,5 m², ce qui abaisse mécaniquement le prix au mètre carré ; le prix médian y a toutefois bien reculé, de 140 200 € à 121 450 €.

Où les prix des maisons montent-ils encore ?

Sur 223 communes, 82 progressent, dont 39 de plus de 5 %. Les hausses concernent souvent des communes au prix de départ bas, et une partie du littoral.

Commune	Département	€/m² 2025	Depuis 2022
Avesnes-les-Aubert	59	1 342 €	+ 32,1 %
Roost-Warendin	59	1 870 €	+ 29,7 %
Leforest	62	1 988 €	+ 17,2 %
Ardres	62	1 968 €	+ 14,5 %
Bray-Dunes	59	2 554 €	+ 14,1 %
Cucq	62	4 140 €	+ 10,1 %
Le Touquet-Paris-Plage	62	8 415 €	+ 7,2 %

La composition des ventes pèse lourd ici aussi. À Roost-Warendin, la surface médiane vendue est passée de 81 m² à 94 m² et le prix médian de 121 300 € à 171 724 € : les maisons cédées en 2025 ne ressemblent pas à celles de 2022.

Grandes villes : qui recule, qui résiste ?

Avec plusieurs centaines de ventes par an, les grandes villes donnent une image plus fiable. La métropole lilloise et le bassin minier reculent, le littoral et Béthune progressent.

Ville	€/m² 2022	€/m² 2025	Évolution
Lens	1 575 €	1 398 €	- 11,2 %
Roubaix	1 519 €	1 351 €	- 11,0 %
Lille	2 934 €	2 792 €	- 4,9 %
Arras	1 994 €	1 990 €	- 0,2 %
Béthune	1 470 €	1 522 €	+ 3,5 %
Calais	1 489 €	1 548 €	+ 4,0 %
Dunkerque	1 891 €	2 016 €	+ 6,6 %

À Dunkerque, la hausse s'est faite surtout en 2023 et 2024, avec une surface médiane stable autour de 92 m² : c'est l'une des progressions les plus solides. À Roubaix, la baisse est continue depuis 2022.

Pourquoi les prix ont-ils baissé, et quelles limites ont ces chiffres ?

Le premier facteur est la remontée des taux, qui a réduit la capacité d'emprunt des ménages. S'y ajoutent les règles sur les logements énergivores, qui pèsent sur les maisons anciennes mal isolées.

Selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat (hors renégociations) était de 1,07 % en janvier 2022. Il dépassait 4 % fin 2023 (4,04 % en décembre) et s'établissait à 3,30 % en juillet 2026. Avec une mensualité de 700 € sur 25 ans, hors assurance, on pouvait emprunter environ 184 200 € à 1,07 %, contre 142 900 € à 3,30 %.

Côté énergie, service-public.gouv.fr rappelle que le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être révisé pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022, et que seuls les logements classés A à F peuvent être loués depuis 2025.

Trois limites sont à garder en tête :

• la médiane partage les ventes en deux moitiés, elle ne donne pas la valeur d'une maison précise ;
• le prix au m² varie avec la surface, l'état et le terrain des maisons vendues ;
• sous 40 ventes, ou pour un écart inférieur à 2 %, la tendance n'est pas significative.

Les calculs portent sur les ventes d'un seul logement, hors frais de notaire et valeurs aberrantes.

Ce que cette baisse change si vous vendez ou achetez

Pour un vendeur, le prix payé en 2022 n'est plus une référence dans une commune en baisse. Pour un acheteur, un marché qui recule laisse plus de temps et de marge pour négocier.

Prenons l'exemple d'une maison de 90 m² à Roubaix achetée en 2022 au prix médian de la ville (1 519 €/m²), soit environ 136 700 €. Au prix médian de 2025 (1 351 €/m²), elle vaudrait environ 121 600 €, soit 15 100 € de moins. La même maison à Dunkerque serait passée d'environ 170 200 € à 181 400 €. Si vous vendez et rachetez dans la même commune, la baisse joue dans les deux sens.

Un marché à lire commune par commune

Depuis 2022, 141 des 223 communes étudiées ont vu le prix au mètre carré de leurs maisons reculer, nettement à Roubaix, à Lens ou dans le Valenciennois, quand Dunkerque, Calais et une partie du littoral progressent encore. Avant de fixer un prix ou de faire une offre, comparez les ventes récentes de biens similaires dans votre rue, vérifiez le DPE et recalculez votre capacité d'emprunt aux taux de 2026. Les conseillers Pulp Immobilier peuvent vous aider à estimer votre maison ou à préparer votre achat dans le Nord et le Pas-de-Calais.