Assemblée générale de copropriété : les 6 résolutions à ne surtout pas voter à la légère

L'assemblée générale doit se tenir dans les six mois suivant la clôture de l'exercice comptable. Beaucoup de copropriétés clôturant au 30 juin, l'automne est la grande saison des AG. Une soirée de deux heures, une dizaine de votes, et des conséquences financières qui vous suivront pendant des années.

Avant la séance : ce que vous devez avoir fait

La convocation vous parvient au moins 21 jours avant la date de l'assemblée. Ce délai n'est pas une politesse, c'est le temps qui vous est donné pour travailler les points inscrits à l'ordre du jour. Trois réflexes utiles :

• Lisez les annexes, pas seulement l'ordre du jour. Comptes, budget, devis et contrats sont joints. C'est là que se trouvent les informations.
• Demandez les pièces justificatives. Vous avez le droit de les consulter chez le syndic avant l'AG. Un poste qui bondit de 30 % justifie une demande de factures.
• Passez par le conseil syndical. Poser ses questions en amont évite les débats improvisés à 22 h, où l'on vote par lassitude.

Si vous ne pouvez pas venir, deux options valent mieux qu'une absence : le vote par correspondance, avec le formulaire joint à la convocation, ou un pouvoir donné nommément à une personne de confiance. Évitez le pouvoir en blanc. La visioconférence, souvent proposée, est utile aux bailleurs qui n'habitent pas sur place. Gardez enfin en tête les majorités : article 24 pour la majorité simple des voix exprimées, article 25 pour la majorité absolue de tous les copropriétaires, article 26 pour une double majorité. Savoir sous quel article passe une résolution vous dit si votre voix pèse.

Les six résolutions qui engagent vraiment votre budget

1. L'approbation des comptes : ce n'est pas un quitus

C'est le vote qui passe le plus vite et qui mérite le plus d'attention. Approuver les comptes valide les dépenses de l'exercice écoulé, cela ne donne pas quitus au syndic pour sa gestion : ce sont deux résolutions distinctes. Ce qu'il faut regarder :

• Le réalisé face au budget voté, poste par poste. Un écart de 5 % s'explique. Un écart de 40 % sur l'entretien ou le chauffage exige une réponse.
• Les impayés et leur ancienneté. Des impayés qui grossissent chaque année annoncent des appels complémentaires pour ceux qui paient.
• Le compte bancaire séparé, en principe obligatoire. Vérifiez que le solde figure au bilan et qu'il correspond.
• Les charges récupérables et non récupérables si vous êtes bailleur : cela détermine ce que vous refacturez à votre locataire.

2. Le budget prévisionnel : il fixe vos appels de fonds

Ce vote détermine les provisions trimestrielles que vous paierez l'année suivante. Un budget sous-évalué donne l'illusion de charges maîtrisées, puis se solde par une régularisation douloureuse à la fin de l'exercice. Vérifiez que le budget intègre les hausses connues : entretien renégocié, énergie, assurance de l'immeuble, honoraires du syndic. Un budget reconduit à l'identique alors que trois contrats ont augmenté n'est pas prudent, c'est un report de facture.

3. Le contrat de syndic : lisez au-delà du forfait

Le renouvellement du syndic ne se juge pas sur le seul montant du forfait annuel. Regardez :

• La durée du mandat et sa date de prise d'effet.
• Le forfait de base et ce qu'il couvre exactement.
• La liste des prestations particulières facturées en supplément : états datés, mises en demeure, recouvrement, visites supplémentaires, AG hors horaires ouvrables. C'est là que se creusent les écarts entre deux contrats d'apparence comparable.
• Les honoraires de travaux, exprimés en pourcentage du montant des travaux. Sur un ravalement, quelques points représentent plusieurs milliers d'euros.

Rappel important : la mise en concurrence du syndic doit être inscrite à l'ordre du jour, sauf si le conseil syndical a décidé de ne pas y procéder, décision qui doit elle-même figurer à l'ordre du jour. Si vous ne voyez ni l'un ni l'autre, posez la question.

4. Les travaux et le plan pluriannuel de travaux

Depuis la loi Climat et Résilience, les copropriétés de plus de 15 ans doivent faire réaliser un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) et un DPE collectif. Le PPT liste les travaux nécessaires sur dix ans et leur estimation : c'est lui qui devrait structurer toutes les décisions. Avant de voter un chantier, vérifiez :

• Le nombre de devis. Un seul devis n'est pas une mise en concurrence.
• Le périmètre exact : ce qui est inclus, en option, ou en supplément.
• L'échelonnement et le calendrier des appels de fonds.
• Le financement : fonds de travaux disponible, appels complémentaires, emprunt collectif, aides mobilisables.
• La cohérence avec le PPT. Repeindre les parties communes alors que la toiture est prioritaire est un mauvais arbitrage.

5. La cotisation au fonds de travaux : est-elle suffisante ?

La cotisation à un fonds de travaux est obligatoire. Elle représente un pourcentage minimum du budget prévisionnel, relevé à 5 % par la loi Climat et Résilience pour les copropriétés soumises au PPT. Le piège est de voter le minimum légal par réflexe d'économie. Faites le calcul inverse : si le PPT évalue les travaux à 300 000 € sur dix ans et que le fonds se remplit de 6 000 € par an, l'écart sera comblé par des appels exceptionnels. Mieux vaut une cotisation confortable et lissée qu'un appel de 8 000 € un matin de février. Le fonds de travaux est attaché au lot, pas au copropriétaire : en cas de vente, les sommes versées restent acquises à la copropriété. Un point à faire valoir au moment de fixer votre prix.

6. Les autorisations de travaux privatifs affectant les parties communes

Changer ses fenêtres, poser une véranda, installer une climatisation en façade, créer une ouverture, poser une borne de recharge pour véhicule électrique : ces travaux touchent l'aspect extérieur ou les parties communes et nécessitent une autorisation de l'assemblée. Une autorisation rédigée en trois lignes crée des litiges dix ans plus tard. Exigez que la résolution précise :

• Les caractéristiques imposées : matériau, couleur, type de menuiserie, dimensions.
• Qui supporte l'entretien, le remplacement futur et l'éventuelle remise en état.
• Le transfert de cette obligation aux propriétaires successifs du lot.

Que vous soyez demandeur ou simple votant, la précision protège tout le monde.

Après l'AG : le délai de contestation

Le procès-verbal vous est notifié après l'assemblée. Si une résolution vous paraît irrégulière, vous disposez de deux mois à compter de cette notification pour la contester devant le tribunal judiciaire. Attention : ce recours n'est ouvert qu'aux copropriétaires opposants, ceux qui ont voté contre, et défaillants, ceux qui étaient absents et non représentés. Si vous avez voté pour ou si vous vous êtes abstenu, vous ne pouvez pas contester. Raison suffisante pour faire consigner clairement votre vote contre au procès-verbal.

Le cas des petites copropriétés du Nord et du Pas-de-Calais

La région compte beaucoup de petites structures : immeubles de rapport en centre-ville de Lille, Roubaix, Arras ou Béthune, maisons de ville divisées en deux ou trois lots. Certaines fonctionnent sans syndic professionnel, avec un syndic bénévole choisi parmi les copropriétaires. Ces copropriétés bénéficient de règles allégées sur certains points, mais les obligations de fond demeurent : comptabilité, fonds de travaux, assurance de l'immeuble, DPE collectif et PPT selon l'âge du bâtiment. Le risque n'y est pas la lourdeur administrative mais l'absence de documents, qui ressort brutalement au moment d'une vente. Si vous achetez un lot dans une petite copropriété, demandez les procès-verbaux des trois dernières assemblées avant de signer. Une AG bien préparée se joue avant la séance, dans la lecture des annexes. C'est le moment de l'année où un copropriétaire a réellement prise sur ses charges. Vous vendez ou achetez un lot en copropriété dans le Nord ou le Pas-de-Calais ? Pulp Immobilier vous aide à décrypter les documents de la copropriété avant de vous engager.