Loyers impayés : dès le 1er janvier 2027, la CAF pourra verser l’APL au bailleur à partir de 450 € de dette

Un locataire de Douai, bénéficiaire d'une aide au logement, ne règle pas son loyer de 520 € : aujourd'hui, pour la CAF, ce n'est pas encore un impayé. À partir du 1er janvier 2027, si. Deux décrets du 12 février 2026, publiés au Journal officiel du 13 février, changent la règle : l'impayé est constitué dès que la dette atteint 450 €, ou trois mois après un premier défaut de paiement. Le bailleur doit le signaler à la CAF ou à la MSA dans les deux mois, et l'organisme lui propose alors de percevoir directement l'aide au logement. Voici ce qui change pour les propriétaires et les locataires.

Qu'est-ce qui change au 1er janvier 2027 ?

La définition de l'impayé devient la même pour tous : une dette d'au moins 450 € de loyer et de charges, ou un défaut de paiement qui dure depuis trois mois, quel que soit son montant. Jusqu'au 31 décembre 2026, il faut attendre que la dette atteigne l'équivalent de deux mois de loyer. Le décret n° 2026-84 vise les trois aides personnelles au logement : APL, ALF et ALS. Le décret n° 2026-83 réorganise les CCAPEX, les commissions départementales de prévention des expulsions, qui décideront désormais d'une éventuelle suspension de l'aide.

Règle	Jusqu’au 31 décembre 2026	À partir du 1er janvier 2027
Seuil de l’impayé	Dette égale à 2 mois de loyer	450 €, ou 3 mois après un premier défaut
Signalement par le bailleur	Dans les 2 mois	Dans les 2 mois suivant l’impayé
Versement de l’aide au bailleur	À la demande du bailleur	Proposé par la CAF ou la MSA
Suspension de l’aide	Décidée par la CAF ou la MSA	Décidée par la CCAPEX

Comment l'aide peut-elle être versée au bailleur ?

Une fois l'impayé constitué, l'organisme payeur demande au bailleur s'il souhaite recevoir l'aide à la place du locataire : c'est le tiers payant. Selon l'ANIL, ce versement n'est autorisé que si le logement respecte les règles de décence de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et les conditions de peuplement. Le tiers payant existait déjà, mais à un seuil plus élevé. Prenons l'exemple d'un propriétaire de Douai qui loue un T2 520 € charges comprises à un locataire percevant 220 € d'aide au logement sur son propre compte. Aujourd'hui, l'impayé n'est constitué qu'après deux loyers impayés ; en 2027, un seul suffit. Une fois le tiers payant accepté, le bailleur reçoit 220 € par mois de la CAF, et le locataire lui doit les 300 € restants. À l'inverse, un locataire déjà en tiers payant qui ne règle plus un reste à charge de 120 € n'atteindra 450 € qu'au quatrième mois : c'est le critère des trois mois qui jouera, soit un mois plus tard qu'aujourd'hui.

Le locataire en impayé garde-t-il son aide ?

Oui, en principe. Selon l'ANIL, l'aide est maintenue tant que le locataire est dans l'impossibilité manifeste de payer, même si le juge a résilié le bail. Seule une sous-commission de la CCAPEX, coprésidée par le préfet et le directeur de la CAF ou de la MSA, peut la suspendre, par exemple si un document prouve que le locataire peut payer sans compromettre sa subsistance. Elle statue en un mois, l'aide restant versée entre-temps. La suspension est automatique si un juge ou la commission de surendettement a constaté la mauvaise foi du locataire. L'organisme payeur doit aussi accompagner le locataire :

• courrier de rappel si l'impayé reste sous 450 € au bout de trois mois ;
• dès 450 €, proposition sous 15 jours d'un accompagnement social et d'un traitement de la dette, si les paiements reprennent, même partiellement ;
• relance après un mois sans réponse, et orientation possible vers le fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Pour les impayés en cours au 1er janvier 2027, une aide suspendue est rétablie sans effet rétroactif, sauf régularisation engagée : plan d'apurement signé avant cette date, dette soldée ou nouveau bail.

Propriétaire dans le Nord : les étapes et les erreurs à éviter

Agissez vite et par écrit : l'aide peut désormais vous être versée plus tôt.

1. Relancez le locataire par écrit dès le premier retard.
2. Notez la date à laquelle la dette atteint 450 €, ou trois mois de défaut, puis signalez l'impayé à la CAF ou à la MSA dans les deux mois.
3. Acceptez le versement de l'aide si votre logement est décent.
4. Proposez un plan d'apurement, c'est-à-dire un échéancier écrit de remboursement.
5. En cas d'échec, faites délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice : le locataire dispose alors de six semaines pour régler, selon service-public.fr.

Les erreurs à éviter :

• Signaler hors délai : un bailleur qui perçoit l'aide et ne signale pas l'impayé risque aujourd'hui 8 010 € d'amende, selon service-public.fr.
• Se faire justice soi-même : changer la serrure ou couper l'électricité expose à trois ans de prison et 30 000 € d'amende au plus.
• Louer un logement non décent : l'aide ne pourra pas vous être versée.
• Confondre maintien de l'aide et effacement de la dette : le locataire doit toujours la totalité.

Pour un conseil juridique gratuit, adressez-vous à l'ADIL du Nord et du Pas-de-Calais. Le FSL est géré par la Métropole européenne de Lille sur son territoire, et par le Département ailleurs.

Comment la réforme s'articule-t-elle avec la trêve hivernale ?

La trêve ne bloque ni le signalement à la CAF ni le versement de l'aide au bailleur. Elle reporte seulement l'exécution des expulsions, du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. Selon service-public.fr, un bailleur peut engager une procédure et obtenir un jugement pendant la trêve. Un impayé apparu en décembre relèvera des règles actuelles jusqu'au 31 décembre, puis du seuil de 450 € : dans les deux cas, signalez tôt.

Avant le 1er janvier 2027 : ce qu'il faut préparer

Trois mois restent pour s'organiser.

• Bailleurs : vérifiez la décence du logement, tenez un relevé précis des paiements et relisez votre garantie loyers impayés.
• Locataires : prévenez la CAF dès la première difficulté, proposez un échéancier même modeste et contactez l'ADIL.

Les conseillers Pulp Immobilier peuvent prendre en charge la gestion locative de votre bien, dont le suivi des loyers.