Trêve hivernale 2026-2027 : ce qu'un bailleur peut encore faire face à un impayé de loyer

Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, aucune expulsion locative ne pourra être exécutée. Beaucoup de propriétaires en concluent qu'ils doivent attendre le printemps pour agir. C'est une erreur de lecture : la trêve suspend l'expulsion, pas la procédure.

Ce que la trêve hivernale suspend réellement

La trêve hivernale court chaque année du 1er novembre au 31 mars. Pour la saison qui s'ouvre, elle s'étend donc du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. Pendant cette période, deux choses sont bloquées :

• L'exécution de l'expulsion par la force publique. Même avec un jugement définitif et un commandement de quitter les lieux, le commissaire de justice ne peut pas faire sortir l'occupant.
• Les coupures d'électricité pour impayé de facture d'énergie. Le fournisseur ne peut pas couper. Une réduction de puissance reste possible dans certains cas, mais la coupure sèche est interdite.

C'est tout. Rien d'autre n'est gelé. Le loyer reste dû, les intérêts continuent de courir, et la justice continue de fonctionner normalement.

Les exceptions à connaître

La trêve connaît des cas restreints où elle ne s'applique pas : occupation illicite d'un logement (squat), immeuble frappé d'un arrêté de péril, ou situation où un relogement adapté des occupants est assuré. Ces exceptions sont d'interprétation stricte et supposent en général une décision de justice qui les constate. Ne partez jamais du principe que votre dossier y entre : faites-le vérifier.

Ce qu'un bailleur peut engager, même en plein hiver

La liste est plus longue qu'on ne le croit. Entre novembre et mars, vous pouvez :

• Faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (l'ancien huissier). C'est l'acte qui fait courir le délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail.
• Saisir le juge des contentieux de la protection, compétent pour les litiges locatifs, et obtenir une audience.
• Obtenir un jugement constatant la résiliation du bail et condamnant le locataire au paiement de l'arriéré.
• Faire signifier ce jugement, puis le commandement de quitter les lieux.
• Activer votre garantie loyers impayés (GLI) si vous en avez souscrit une, en respectant scrupuleusement ses délais de déclaration, souvent courts.
• Actionner la Garantie Visale si le locataire en bénéficie, ou mettre en demeure la caution solidaire (le garant), avec les mêmes formalités qu'envers le locataire.
• Saisir la CAF ou la MSA lorsque l'APL est versée en tiers payant directement au bailleur : l'impayé doit être signalé, et un plan d'apurement peut être mis en place pour maintenir l'aide.
• Proposer un plan d'apurement amiable ou passer par la conciliation. Un échéancier signé vaut souvent mieux qu'un jugement qu'on ne peut pas exécuter.

Autrement dit : tout, sauf l'expulsion elle-même.

Pourquoi un dossier lancé en septembre-octobre change tout

C'est le point le plus important de cet article, et le plus mal compris. Une procédure locative prend du temps. Comptez plusieurs mois entre le commandement de payer et un jugement exécutoire, davantage selon l'encombrement du tribunal. Or ce temps s'écoule pendant la trêve exactement comme le reste de l'année. Prenons deux bailleurs dans la même situation.

• Le premier fait délivrer un commandement de payer début octobre 2026. Le délai de deux mois court,f l'audience est demandée, le dossier avance tout l'hiver. Au 1er avril 2027, il peut disposer d'un jugement et enchaîner sur l'exécution.
• Le second attend « la fin de la trêve » pour bouger. Il commence en avril 2027, obtient éventuellement une décision en fin d'année… et retombe dans la trêve suivante, au 1er novembre 2027.

L'écart entre les deux se compte en mois de loyers perdus. Dans le Nord et le Pas-de-Calais, sur un T3 de bonne facture ou une maison de ville, cela représente vite plusieurs milliers d'euros d'arriéré supplémentaire, souvent irrécouvrables. La règle pratique tient en une phrase : on n'attend pas le printemps pour lancer une procédure, on attend le printemps pour l'exécuter.

Les bons réflexes dès le premier loyer manquant

Le meilleur dossier est celui qu'on n'a pas à plaider. Quelques gestes simples, dans l'ordre.

Semaine 1 : le contact

Appelez. Un impayé sur deux relève d'un accident de la vie ponctuel : perte d'emploi, séparation, arrêt maladie, décalage de versement d'une aide. Un locataire joignable qui explique sa situation n'est pas un locataire de mauvaise foi. Documentez tout : date de l'appel, contenu, engagement pris. Ces éléments comptent devant le juge.

Semaine 2 à 4 : l'écrit

Envoyez une relance écrite, puis une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception. Reprenez le montant exact dû, mois par mois. Informez la caution en parallèle : c'est une obligation dans de nombreux montages, et l'oublier peut fragiliser le recours contre le garant. Si une GLI couvre le bail, déclarez le sinistre immédiatement. Les contrats imposent souvent une déclaration dans un délai de l'ordre d'un à trois mois après le premier impayé. Passé ce délai, la garantie peut être refusée alors même que la dette est réelle.

Deuxième mois : le commissaire de justice

C'est le moment de passer à l'acte formel. Le commandement de payer visant la clause résolutoire est la pièce maîtresse. Il déclenche le compte à rebours et prépare la saisine du juge. Comptez quelques centaines d'euros pour cette phase, montant qui peut être mis à la charge du locataire par le jugement, sous réserve de sa solvabilité.

Se faire aider dans le Nord et le Pas-de-Calais

Deux interlocuteurs sont particulièrement utiles.

• L'ADIL 59 et l'ADIL 62 (agences départementales d'information sur le logement) offrent un conseil juridique gratuit et neutre, pour les bailleurs comme pour les locataires. Un rendez-vous permet souvent de sécuriser la démarche avant d'engager des frais.
• Le commissaire de justice, compétent territorialement, qui rédige et signifie les actes. C'est lui qui saura si votre commandement tient la route.

En parallèle, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) peut être saisie dans le département. Un locataire relogé ou aidé par le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) libère le bien plus vite qu'une procédure contentieuse menée à son terme.

Prévenir plutôt que subir

Deux points à revoir sur vos baux existants :

• Vérifiez que la clause résolutoire figure bien au contrat. Sans elle, la résiliation judiciaire est plus longue à obtenir.
• Comparez le coût d'une GLI (souvent de l'ordre de 2 à 4 % du loyer annuel charges comprises) au risque réel d'un impayé de six à dix-huit mois.

La trêve hivernale n'est pas une parenthèse pendant laquelle un bailleur doit rester les bras croisés. C'est une période où l'on prépare le terrain, où l'on obtient les décisions, où l'on épuise les voies amiables. Ceux qui bougent en septembre-octobre abordent le mois d'avril avec un dossier complet ; les autres recommencent à zéro. Si vous constatez un premier retard de loyer sur un bien dans le Nord ou le Pas-de-Calais, ou si vous souhaitez confier la gestion locative pour ne plus avoir à gérer ces situations seul, notre équipe peut faire le point avec vous sur votre bail et les recours ouverts. Pour les cas particuliers, un passage par l'ADIL de votre département reste vivement conseillé.