08/10/2026
Vous vous séparez, et la maison achetée à deux devient la première question à trancher. Trois issues existent : l’un rachète la part de l’autre en lui versant une soulte, vous vendez ou vous restez propriétaire en indivision. La soulte se calcule ainsi : valeur du bien moins capital restant dû, multipliée par la quote-part de celui qui part. Le coût fiscal dépend de votre statut : 1,1 % de droit de partage pour des époux ou des partenaires de PACS, plus de 6 % de droits de mutation sur la part rachetée entre concubins dans le Nord et le Pas-de-Calais. Voici la méthode, un exemple à Douai et un comparatif.
Entre concubins à 50/50, la base taxable est la moitié rachetée, soit 95 000 € : 40 000 € de soulte et 55 000 € de prêt repris.
Notre actualité
Comment se calcule la soulte ?
La soulte est la somme que verse celui qui garde le bien à celui qui part. Elle se calcule ainsi : (valeur du bien – capital restant dû) × quote-part de celui qui part. Aucun texte ne l'impose, rappellent les notaires du Grand Paris, mais elle est d'usage courant. Elle suppose que celui qui reste reprend seul le prêt. Trois données comptent :- la valeur actuelle du bien, et non son prix d'achat ;
- le capital restant dû à la date de l'acte (tableau d'amortissement) ;
- la quote-part de chacun, inscrite dans l'acte d'achat ; pour des époux mariés sous le régime de la communauté, en principe la moitié, sous réserve des comptes du notaire.
Pourquoi l'estimation doit être contradictoire
Une sous-estimation de 10 000 € sur un bien détenu à 50/50 fait perdre 5 000 € à celui qui part. Faites estimer le bien par deux professionnels indépendants, comparez avec les ventes récentes du secteur (données publiques DVF, pour « demandes de valeurs foncières ») et retenez une valeur acceptée par écrit par chacun.Combien coûte le rachat : droit de partage ou droits de mutation ?
Entre époux ou partenaires de PACS, le rachat est un partage taxé à 1,1 % de l'actif net (valeur du bien moins dettes). Entre concubins, la part rachetée est taxée comme une vente, ce qui coûte bien plus cher. S'y ajoutent les émoluments, la rémunération réglementée du notaire, obligatoire ici : ils se calculent sur la valeur des biens partagés ou vendus, pas sur la seule soulte.Époux et partenaires de PACS : 1,1 %
L'article 746 du Code général des impôts (CGI) fixe le droit de partage à 2,5 %, ramené à 1,1 % depuis le 1er janvier 2022 pour les partages consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à une rupture de PACS (1,8 % en 2021). Selon l'article 748 du CGI, la soulte n'est alors pas taxée en plus comme une vente.Concubins : les droits d'une vente
Entre concubins, selon le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), la soulte est taxée comme une vente, y compris la part de prêt reprise au-delà de sa quote-part. Dans le Nord et le Pas-de-Calais, le taux global des droits de mutation est de 6,3185 % depuis le 1er mai 2025. Selon la forme de l'acte, un droit de partage de 2,5 % peut s'y ajouter sur le reste de l'actif.Exemple chiffré : une maison à Douai estimée 190 000 €
Prenons l'exemple d'un couple propriétaire à 50/50 d'une maison à Douai estimée 190 000 €, avec 110 000 € de capital restant dû. L'actif net est de 80 000 € et la soulte due à celui qui part atteint 40 000 €.| Part de celui qui part | Soulte | Époux ou PACS (1,1 % de l'actif net) | Concubins (6,3185 %) |
| 50 % | 40 000 € | 880 € | 6 003 € sur 95 000 € |
| 60 % | 48 000 € | 880 € | 7 203 € sur 114 000 € |
| 40 % | 32 000 € | 880 € | 4 802 € sur 76 000 € |
Garder la maison : la banque doit donner son accord
La séparation ne met fin ni au prêt ni à la solidarité : selon service-public.fr, la banque peut réclamer les mensualités à chacun. Pour libérer celui qui part, il faut rembourser le prêt ou obtenir de la banque une désolidarisation, c'est-à-dire qu'elle renonce à poursuivre l'un des co-emprunteurs. Souvent, un nouveau crédit rachète l'ancien prêt et finance la soulte. La banque examine alors les seuls revenus de celui qui reste, selon les règles du Haut Conseil de stabilité financière : 35 % d'endettement au plus, assurance comprise, sur 25 ans maximum. Dans notre exemple, des ex-époux doivent financer environ 153 000 € (prêt, soulte et frais). Sur 20 ans, au taux moyen de 3,30 % relevé par la Banque de France en juillet 2026, la mensualité atteint environ 872 € hors assurance. Avec 40 € d'assurance par mois (hypothèse), il faut environ 2 600 € de revenus nets mensuels, sans autre crédit.Racheter, vendre ou rester en indivision : le comparatif
Racheter suppose de pouvoir emprunter seul. Vendre solde le prêt, et la plus-value sur la résidence principale est exonérée. Selon impots.gouv.fr, celui qui a quitté le logement en profite aussi si l'autre l'a occupé jusqu'à la vente, conclue dans un délai normal (en général un an), y compris entre concubins. Rester en indivision évite de vendre dans l'urgence ; mieux vaut alors signer une convention d'indivision chez le notaire. Celui qui occupe seul le logement doit en principe une indemnité d'occupation à l'autre (article 815-9 du Code civil), sauf accord contraire.| Racheter | Vendre | Rester en indivision | |
| Coût | Soulte, droits, notaire | Frais de vente | Convention, indemnité d’occupation |
| Prêt | Accord de la banque | Soldé à la vente | Les deux restent tenus |
| Risque | Endettement de celui qui reste | Délai et prix de vente | Blocage en cas de désaccord |
Avant de signer : quatre étapes à suivre
Décidez chiffres en main :- faire estimer le bien par deux professionnels et s'accorder par écrit sur la valeur ;
- demander au notaire un chiffrage complet : soulte, droits, émoluments ;
- présenter le dossier à la banque avant tout engagement ;
- comparer avec ce que chacun toucherait en vendant, une fois le prêt soldé.
