Vendeurs : depuis 2024, vous devez signaler à l'acheteur les travaux fissures indemnisés et non réalisés

Une fissure apparaît, la commune est reconnue en catastrophe naturelle, l'assureur indemnise. Puis le propriétaire vend sans avoir fait les reprises. Depuis février 2024, ce scénario engage sa responsabilité : une obligation d'information précise pèse désormais sur lui au moment de la vente. Elle tient dans un article du code des assurances créé par décret.

Cet article, c'est le R. 125-6-1 du code des assurances

Créé par le décret n° 2024-82 du 5 février 2024, il impose au vendeur qui dispose du rapport d'expertise communiqué par son assureur d'informer l'acquéreur « des travaux permettant un arrêt des désordres existants non réalisés, bien qu'ayant été indemnisés ou ouvrant droit à une indemnisation ». Cette information se joint à l'état des risques prévu au IV de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, et s'annexe à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique. Elle vise les désordres survenus pendant la période de propriété du vendeur, pour les sinistres postérieurs au 1er janvier 2024.

Ce n'est pas le rapport d'expertise qui est transmis, mais son résultat

La nuance change tout en pratique. Le texte n'organise pas la remise du rapport lui-même : il impose de signaler les travaux préconisés et non faits. Le rapport reste la pièce qui déclenche l'obligation, puisque le vendeur n'y est tenu que s'il en dispose. L'omission relève du même régime que celui d'un état des risques incomplet, avec un risque de résolution de la vente ou de diminution du prix. L'indemnité versée doit par ailleurs être effectivement affectée aux réparations préconisées par l'expert, sous peine de devoir la restituer. Sont couvertes les fissures traversantes des murs porteurs, les désordres de fondations et de dallages et les réseaux encastrés ; garages détachés, terrasses, piscines et clôtures en sont exclus.

10,5 à 12 millions de maisons concernées, et une franchise de 1 520 €

Le ministère de la Transition écologique estime entre 10,5 et 12 millions le nombre de maisons individuelles exposées au retrait-gonflement des argiles, ce phénomène de gonflement puis de rétractation des sols argileux qui fissure les murs porteurs. Ce risque représente près de 40 % du coût du régime des catastrophes naturelles depuis 2017, devant les inondations. La franchise légale atteint 1 520 € pour une résidence couverte, contre 380 € pour les autres sinistres. Le délai de déclaration court trente jours à compter de la publication de l'arrêté au Journal officiel. L'assureur dispose ensuite de deux mois après l'expertise pour proposer une indemnité, puis d'un mois pour la verser.

Les experts encadrés depuis le 12 août 2026

Un arrêté du 9 août 2026, publié au Journal officiel, soumet à qualification professionnelle les personnes morales chargées des expertises d'assurance sur ces sinistres, avec une formation initiale de l'ordre de 70 heures. La montée en charge du dispositif se jugera sur les premiers dossiers traités cet hiver.