Bailleurs : la règle des 21 400 € qui double votre déduction si vos travaux sortent le logement du F ou du G

Une isolation refaite, une chaudière remplacée, 40 000 euros de facture : le bailleur qui rénove un logement classé F espère déduire le maximum de son revenu imposable. Le plafond ordinaire du déficit foncier s'arrête pourtant bien avant. Le doublement existe, mais il obéit à quatre conditions cumulatives, et un poste de dépenses en reste toujours exclu.

Quatre conditions cumulatives, et deux DPE à l'appui

Ces quatre conditions ne souffrent aucune exception. Le logement doit passer d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, attesté par deux diagnostics de performance énergétique, l'un avant travaux, l'autre après. Le devis doit avoir été accepté à compter du 5 novembre 2022. Les dépenses doivent être payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. Le bien doit enfin rester loué nu, au régime réel, jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation. Une revente ou un passage en meublé avant ce terme entraîne la reprise de l'avantage.

De 10 700 à 21 400 euros, uniquement sur les travaux énergétiques

Le déficit foncier, c'est-à-dire l'excédent de charges sur les loyers encaissés, s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. La tranche supplémentaire qui porte le plafond à 21 400 euros est réservée aux seules dépenses de rénovation énergétique remplissant les quatre conditions. Le surplus reste reportable dix ans, mais sur les seuls revenus fonciers. Les montants à retenir sont nets des aides perçues : MaPrimeRénov' et certificats d'économies d'énergie se déduisent du coût des travaux avant tout calcul. Sur un chantier de 40 000 euros faisant passer un logement de F à C, le cabinet Hagnéré Patrimoine chiffre l'économie d'impôt de la première année à près de 8 000 euros pour un bailleur imposé à 30 %.

Les intérêts d'emprunt ne sont jamais imputables sur le revenu global

C'est le point le plus souvent mal compris. Les intérêts d'emprunt ne s'imputent jamais sur le revenu global, quel que soit le plafond applicable. Ils se déduisent uniquement des revenus fonciers, avec un report possible sur dix ans. Seul le déficit calculé hors intérêts ouvre droit aux 10 700 ou 21 400 euros. Les dépenses de construction, de reconstruction et d'agrandissement sont par ailleurs exclues. Seuls l'entretien, la réparation et l'amélioration entrent dans le calcul, ce qui écarte une extension ou une surélévation.

Une fenêtre qui se referme le 31 décembre 2027

La loi de finances 2026 a prorogé le doublement jusqu'aux dépenses payées le 31 décembre 2027, selon LégiFiscal. L'échéance suivante est plus proche : les logements classés F seront interdits à la location au 1er janvier 2028. Selon l'observatoire DPE de l'ADEME, les Hauts-de-France comptent une part de passoires supérieure à leur poids dans le parc national.