Conjoint survivant : peut-on rester dans la maison après un décès ? Droit au logement, usufruit et pièges

Un couple marié vit depuis trente ans dans sa maison de Béthune. L'un des deux décède, les enfants héritent, et le survivant se demande s'il devra partir. Pour un époux, la réponse est rassurante : le Code civil lui garantit d'abord un an de logement gratuit, puis un droit d'habiter la maison jusqu'à la fin de sa vie, à condition de le réclamer dans l'année. Le partenaire de Pacs et le concubin sont bien moins protégés. Voici comment fonctionnent ces droits, comment ils se combinent avec l'usufruit, et quelles erreurs coûtent le logement.

La première année : un logement gratuit que nul ne peut retirer à l’époux

L'époux survivant peut rester gratuitement pendant un an dans le logement qui était sa résidence principale au moment du décès, avec les meubles qui le garnissent. Ce droit est automatique.

L'article 763 du Code civil le déclare d'ordre public : aucun testament ne peut en priver le conjoint. Si le couple était locataire, ou si la maison appartenait en partie à un tiers, le conjoint paie le loyer ou l'indemnité d'occupation pendant cette année, puis, selon service-public.gouv.fr, en demande le remboursement à la succession.

L'article 732 du Code civil vise le conjoint non divorcé : un divorce engagé mais pas encore prononcé ne prive pas de ces droits, rappellent les notaires.

Rester à vie : le droit viager d'habitation, à réclamer dans l'année

Après la première année, l'époux peut habiter la maison jusqu'à son propre décès grâce au droit viager d'habitation et d'usage de l'article 764 du Code civil. Il doit manifester sa volonté d'en bénéficier dans l'année qui suit le décès (article 765-1).

Ce droit permet d'occuper le logement et d'utiliser ses meubles sans en être propriétaire. Il s'applique quand la maison appartenait aux époux ou au seul défunt. Si elle était en indivision (propriété partagée) avec d'autres personnes, service-public.gouv.fr précise que le conjoint n'a droit qu'à l'année gratuite.

Le défunt peut toutefois écarter ce droit viager, mais uniquement par un testament authentique, reçu par un notaire : un testament manuscrit ne suffit pas. Sa valeur s'impute sur la part d'héritage du conjoint (article 765) ; si elle la dépasse, le conjoint ne doit rien aux autres héritiers.

Aucune forme n'est imposée, mais un courrier recommandé au notaire et aux héritiers reste la meilleure preuve.

Usufruit ou quart en pleine propriété : l'exemple d'une maison à Béthune

En plus de ces droits au logement, l'époux hérite. Si tous les enfants sont communs, il choisit entre l'usufruit de toute la succession et le quart en pleine propriété (article 757 du Code civil) ; si le défunt avait un enfant d'une autre union, il reçoit seulement le quart.

L'usufruit est le droit d'utiliser un bien ou d'en percevoir les revenus ; les enfants reçoivent la nue-propriété, la propriété sans la jouissance. Si les héritiers lui demandent par écrit de choisir, le conjoint dispose de trois mois (article 758-3), faute de quoi il est réputé avoir opté pour l'usufruit.

Prenons l'exemple de Sophie et Marc, mariés sans contrat, deux enfants communs, dont le seul patrimoine est une maison achetée pendant le mariage à Béthune et estimée à 160 000 €. Selon les données DVF, le prix médian des maisons vendues à Béthune en 2025 était de 129 330 € (234 ventes). Marc décède, Sophie a 66 ans. La moitié de la maison, 80 000 €, lui appartient déjà au titre de la communauté : seule l'autre moitié entre dans la succession. Le barème de l'article 669 du Code général des impôts évalue l'usufruit à 40 % entre 61 et 70 ans.

Avec le quart, Sophie peut demander le droit viager, mais sa valeur s'impute. Si l'on retient la valeur fiscale de l'article 762 bis du même code, soit 60 % de l'usufruit (19 200 €), il ne lui resterait que 800 € de complément. Les deux droits ne s'additionnent donc pas.

Pacs, union libre, location : des protections inégales à compléter de son vivant

Le partenaire de Pacs a droit à l'année gratuite, sauf testament contraire, mais pas au droit viager. Le concubin n'a aucun droit propre à rester dans le logement, même s'il en était copropriétaire, selon service-public.gouv.fr.

Côté mariage, la donation au dernier vivant, signée devant notaire, permet à l'époux de choisir, en présence d'enfants, entre la totalité en usufruit, un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit, ou la quotité disponible en pleine propriété. Selon service-public.gouv.fr, elle coûte 135,84 € TTC d'émoluments, hors frais d'enregistrement, et reste révocable.

Partenaire de Pacs, concubin et logement loué

Le partenaire de Pacs peut obtenir l'attribution préférentielle du logement, c'est-à-dire le garder lors du partage en indemnisant les héritiers, notamment si le défunt l'a prévu par testament. Le concubin dépend d'un legs ou d'une clause de rachat prévue à l'avance.

En location, l'époux survivant a un droit exclusif sur le bail, même signé au seul nom du défunt (article 1751 du Code civil). Le partenaire de Pacs non signataire demande le transfert du bail au bailleur. Le concubin l'obtient s'il vivait avec le défunt depuis au moins un an et que la relation était notoire ; en logement social, la notoriété suffit.

Les pièges qui font perdre le logement

• Laisser passer le délai d'un an sans réclamer, par écrit, le droit viager.
• Croire que le droit viager s'ajoute au quart en pleine propriété.
• Compter sur le Pacs ou l'union libre sans testament.
• Détenir la maison en indivision avec des tiers, ce qui limite l'époux à l'année gratuite.

Les bons réflexes dans l'année qui suit le décès

Un époux ne peut pas être privé de son logement la première année, et il peut y rester à vie s'il agit à temps. Concrètement, signalez par écrit au notaire et aux héritiers, dans les douze mois, votre volonté de bénéficier du droit viager, puis comparez l'usufruit et le quart en pleine propriété à partir d'une valeur réaliste de la maison. La meilleure protection se prépare toutefois de son vivant : donation au dernier vivant pour les époux, testament pour les partenaires de Pacs et les concubins. Les conseillers Pulp Immobilier peuvent vous aider à faire estimer la maison familiale dans le Nord et le Pas-de-Calais.