Promesse unilatérale ou compromis de vente : lequel signer, et ce que change l’indemnité d’immobilisation

Votre offre sur un appartement de Valenciennes vient d'être acceptée, et le notaire vous propose une « promesse unilatérale » là où vous attendiez un compromis. La différence est réelle. Dans le compromis, vendeur et acheteur s'engagent tous les deux à conclure la vente ; dans la promesse unilatérale, seul le vendeur s'engage, et vous disposez d'un délai pour décider d'acheter ou non, contre une indemnité d'immobilisation que vous perdez si vous renoncez sans motif prévu au contrat. Voici qui s'engage à quoi, ce que vaut cette indemnité, les protections communes aux deux actes, et un exemple chiffré à 150 000 €.

Promesse unilatérale ou compromis : qui s’engage à quoi ?

Le compromis engage les deux parties, la promesse unilatérale n'engage que le vendeur. Les deux précèdent l'acte authentique, mais ne laissent pas à l'acheteur la même liberté.

Le compromis, ou promesse synallagmatique, relève de l'article 1589 du Code civil : « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». Passé le délai de rétractation, et une fois les conditions suspensives réalisées, aucune partie ne peut plus se dégager.

La promesse unilatérale est définie par l'article 1124 du Code civil : le vendeur, appelé promettant, accorde à l'acheteur, le bénéficiaire, le droit de décider d'acheter pendant un délai fixé, appelé délai d'option. Le vendeur ne peut pas revenir sur sa parole : la révocation de la promesse pendant ce délai « n'empêche pas la formation du contrat promis ». Selon l'ANIL, la Cour de cassation l'applique aussi aux promesses antérieures au 1er octobre 2016 (arrêts des 23 juin et 20 octobre 2021) : l'acheteur peut obtenir la vente forcée.

L'indemnité d'immobilisation : le prix de l'exclusivité

L'indemnité d'immobilisation rémunère le vendeur qui retire son bien du marché pendant que vous réfléchissez. Selon service-public.gouv.fr, elle représente généralement 5 à 10 % du prix ; elle s'impute sur le prix si vous achetez, et vous est restituée si une condition suspensive ne se réalise pas.

Si vous laissez passer le délai d'option sans acheter, sans raison prévue par l'acte, le vendeur la conserve. La Chambre des notaires de Paris le justifie ainsi : cette somme compense l'exclusivité consentie à l'acheteur.

Deux règles de forme pèsent sur la promesse unilatérale. L'article 1589-2 du Code civil la déclare « nulle et de nul effet » si elle n'est pas constatée par acte authentique ou par un acte sous seing privé, c'est-à-dire signé sans notaire, enregistré dans les dix jours suivant son acceptation par le bénéficiaire. Cet enregistrement coûte 125 €, selon service-public.gouv.fr. Enfin, une promesse de plus de 18 mois doit être signée chez le notaire et prévoir une indemnité d'au moins 5 % du prix.

Rétractation et conditions suspensives : les protections communes

Promesse unilatérale ou compromis, l'acheteur non professionnel d'un logement bénéficie des mêmes protections : un délai de rétractation de 10 jours et des conditions suspensives.

L'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation fixe ce délai de 10 jours. Il court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie l'acte, ou du lendemain de sa remise en main propre lorsque l'acte est signé par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté. Vous n'avez pas à vous justifier. Si une somme a été versée, l'article L271-2 impose sa restitution dans les 21 jours ; entre particuliers, sans notaire ni agent immobilier, aucun versement n'est même autorisé avant la fin du délai.

Les conditions suspensives subordonnent la vente à un événement, comme l'obtention du prêt ou l'absence de préemption par la commune. Selon service-public.gouv.fr, le délai pour obtenir le prêt ne peut pas être inférieur à un mois. En cas de refus de prêt, vous récupérez les sommes versées sans pénalité, à condition d'avoir fait les démarches prévues. L'article 1304-3 du Code civil répute la condition accomplie si l'acheteur en a empêché la réalisation, par exemple en ne déposant aucune demande de crédit.

Appartement à 150 000 € à Valenciennes : ce que vous risquez dans chaque cas

Prenons l'exemple d'un appartement vendu 150 000 € à Valenciennes, au-dessus de la médiane locale : selon les données DVF, la moitié des appartements vendus dans la commune en 2025 l'ont été à moins de 105 000 €. Hypothèses : indemnité d'immobilisation ou dépôt de garantie de 10 %, soit 15 000 €, versés chez le notaire, et condition suspensive de prêt de 45 jours.

Rétractation dans les 10 jours ou refus de prêt malgré des démarches conformes : vous récupérez les 15 000 €, quel que soit l'acte. Tout change si vous renoncez ensuite par simple changement d'avis. Avec la promesse unilatérale, vous n'achetez pas et le vendeur garde 15 000 €. Avec le compromis, le vendeur peut garder la somme si l'acte prévoit une clause pénale, c'est-à-dire une indemnité forfaitaire fixée d'avance, que le juge peut réduire si elle est manifestement excessive (article 1231-5 du Code civil). Il peut aussi demander au juge la vente forcée et des dommages et intérêts.

Pour choisir, retenez ceci : la promesse unilatérale convient à l'acheteur qui veut garder la main en connaissant d'avance le prix d'un renoncement ; le compromis engage chacun plus fermement. Avant de signer, vérifiez quatre points :

• le montant de la somme versée et l'endroit où elle est déposée ;
• la durée du délai d'option ou de la condition de prêt, avec le montant et le taux maximal du prêt ;
• les conditions suspensives et les démarches qu'elles vous imposent ;
• la date limite de signature de l'acte authentique.

Signer en connaissant le prix d'un changement d'avis

Compromis ou promesse unilatérale, vous gardez 10 jours pour vous rétracter et la protection des conditions suspensives. La vraie différence porte sur la suite : avec la promesse, renoncer vous coûte l'indemnité d'immobilisation, souvent 5 à 10 % du prix ; avec le compromis, vous êtes engagé comme le vendeur. Avant de signer, faites vérifier par votre notaire la somme versée, la condition de prêt et les dates. Les conseillers Pulp Immobilier peuvent vous aider à préparer votre achat et la signature de l'avant-contrat dans le Nord et le Pas-de-Calais.