Acheter en nue-propriété : pour qui c’est vraiment intéressant ?

Acheter un appartement nettement sous sa valeur, sans locataire à gérer ni impôt sur les loyers : c'est l'argument de la nue-propriété. La contrepartie est lourde : pendant 15 à 20 ans, vous ne percevez aucun loyer et ne pouvez pas habiter le logement. Ce placement convient surtout aux épargnants fortement imposés, qui n'ont pas besoin de revenus immédiats et préparent un capital à long terme, éventuellement soumis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Il est peu adapté à ceux qui attendent des loyers ou risquent d'avoir besoin de leur argent avant l'échéance. Voici son fonctionnement, sa fiscalité, un exemple chiffré à Lille et les profils concernés.

Nue-propriété, usufruit : de quoi parle-t-on ?

Acheter en nue-propriété, c'est acheter les murs sans le droit d'en profiter, pendant une durée fixée ou jusqu'au décès de l'usufruitier. L'usufruit, défini à l'article 578 du Code civil, donne à un autre le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les loyers, à charge de le conserver.

Ce partage de la propriété s'appelle le démembrement. À la fin de l'usufruit, le nu-propriétaire retrouve automatiquement la pleine propriété. On le rencontre dans deux situations : l'investissement, où l'usufruit est confié pour une durée fixe à un bailleur social, et la transmission familiale.

Le démembrement familial et le barème de l'article 669

Un parent peut donner la nue-propriété d'un bien à ses enfants et en garder l'usufruit. Les droits de donation portent alors sur la seule nue-propriété, évaluée selon l'âge de l'usufruitier par l'article 669 du Code général des impôts (CGI) :

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
De 51 à 60 ans	50 %	50 %
De 61 à 70 ans	40 %	60 %
De 71à 80 ans	30 %	70 %
De 81 à 90 ans	20 %	80 %

Prenons l'exemple d'un parent de 65 ans qui donne à son enfant unique la nue-propriété d'une maison d'Arras valant 200 000 € : la donation porte sur 120 000 €. Après l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans selon service-public.fr, seuls 20 000 € sont taxables. Au décès, l'enfant récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires.

Comment fonctionne l'usufruit locatif social ?

Dans l'usufruit locatif social, un investisseur achète la nue-propriété d'un logement, souvent neuf, et un bailleur social achète l'usufruit pour le louer. L'article L. 253-1 du Code de la construction et de l'habitation impose une durée d'au moins 15 ans ; en pratique, elle se situe le plus souvent entre 15 et 20 ans.

Pendant cette période, le bailleur social choisit les locataires parmi les ménages sous plafonds de ressources, encaisse les loyers et assure la gestion locative. La décote sur le prix dépend de la durée de l'usufruit et des loyers attendus ; elle varie d'un programme à l'autre. À l'échéance, l'usufruit s'éteint sans formalité ni somme à verser.

Quels avantages fiscaux pour le nu-propriétaire ?

Le nu-propriétaire n'encaisse aucun loyer, donc n'a aucun revenu foncier à déclarer. Trois autres règles lui sont favorables :

• IFI, dû au-delà de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net : selon l'article 968 du CGI, l'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété et le nu-propriétaire n'a rien à déclarer, sauf exceptions (usufruit légal du conjoint, vente avec réserve d'usufruit, donation à l'État) étrangères à ce montage. Le bailleur social, personne morale, n'est pas redevable de l'IFI ;
• intérêts d'emprunt : l'article 31 du CGI permet de les déduire de vos autres revenus fonciers, si l'usufruit est détenu temporairement par un organisme HLM, une société d'économie mixte ou un organisme agréé. Selon le BOFiP, le déficit qu'ils créent ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes, pas sur le revenu global ;
• fin de l'usufruit : l'article 1133 du CGI prévoit que la réunion de l'usufruit à la nue-propriété au terme fixé ne donne lieu à aucun impôt.

Exemple chiffré : un T2 à Lille en nue-propriété

Prenons l'exemple d'un T2 neuf à Lille, dont la valeur en pleine propriété est estimée à 200 000 €, proposé en nue-propriété pour 15 ans avec une décote de 40 % (hypothèse). Vous payez 120 000 €, hors frais d'acquisition. Le gain dépend entièrement de la valeur du logement dans 15 ans :

Valeur au terme	Gain brut	Rendement annuel équivalent
180 000 €	60 000 €	2,7 %
200 000 €	80 000 €	3,5 %
220 000 €	100 000 €	4,1 %

Ces rendements s'entendent avant frais, intérêts d'emprunt et impôt éventuel sur la plus-value à la revente : comparez-les à un placement sans risque.

Quels risques et pour quels profils ?

Les risques tiennent surtout à la durée de l'engagement et à la sortie :

• aucun revenu pendant 15 à 20 ans ;
• une faible liquidité : revendre avant le terme est possible, mais les acheteurs sont rares et le prix incertain ;
• un marché local inconnu à l'échéance ;
• l'état du bien au terme : relisez la convention, qui fixe qui paie les gros travaux et dans quel état le logement est rendu ;
• un logement qui peut rester occupé, si vous proposez un bail au locataire en place.

Pour qui c'est pertinent, ou pas

L'achat en nue-propriété peut convenir si vous :

• êtes fortement imposé et ne voulez pas de revenus supplémentaires ;
• préparez votre retraite ou un capital pour vos enfants à 15 ou 20 ans ;
• êtes redevable de l'IFI, ou percevez déjà des revenus fonciers pour déduire vos intérêts.

Il est peu adapté si vous avez besoin de revenus, si votre épargne de précaution est faible, si vous comptez habiter le logement avant l'échéance ou si vous cherchez votre résidence principale.

Avant d'acheter : ce qu'il faut vérifier

Avant de vous engager, contrôlez quatre points :

• la valeur réelle du bien en pleine propriété, estimée de façon indépendante, pour juger la décote ;
• la durée de l'usufruit et la date exacte de l'échéance ;
• la convention : travaux, entretien, état de restitution, sortie du locataire ;
• votre situation fiscale : revenus fonciers existants, IFI, besoin de revenus.

L'ADIL du Nord et du Pas-de-Calais conseille gratuitement sur ces montages. Les conseillers Pulp Immobilier peuvent estimer un bien comparable du secteur pour vous aider à juger le prix proposé.