Compteurs de chauffage individuels en copropriété : qui doit en installer et combien on économise

Dans un immeuble chauffée par une chaudière commune, la facture est souvent partagée selon les tantièmes, la quote-part de chaque lot : le voisin qui chauffe à 24°C paie autant que celui qui baisse ses radiateurs. La loi impose d’en sortir. Tout immeuble collectif à chauffage commun qui consomme plus de 80 kWh par m² et par an doit mesurer la chaleur de chaque logement, sauf impossibilité technique ou coût excessif justifiés. Selon l’ADEME, l’économie d’énergie atteint 15 % en moyenne. Voici les immeubles concernés, les appareils possibles, le calcul des charges et les droits de chacun.

Quels immeubles sont obligés d’individualiser leurs frais de chauffage ?

L'obligation vise les immeubles collectifs dotés d'un chauffage commun ou d'une installation centrale de refroidissement, dès que leur consommation dépasse 80 kWh/m²/an. Les logements-foyers et les immeubles sous ce seuil en sont dispensés.

La consommation se calcule sur la moyenne des trois dernières années, divisée par la surface habitable, après déduction de l'énergie servant à l'eau chaude sanitaire, précise l'ADEME. Ce seuil est bas : faites-le vérifier par le syndic.

Longtemps inscrite à l'article L241-9 du Code de l'énergie, l'obligation figure désormais à l'article L174-2 du Code de la construction et de l'habitation (CCH), précisé par ses articles R174-1 à R174-18. Le décret n° 2019-496 du 22 mai 2019 et l'arrêté du 6 septembre 2019 ont fixé les règles actuelles. Selon l'ADEME, les appareils devaient être installés depuis le 25 octobre 2020 : une copropriété concernée qui n'en a pas, sans note justificative, est en retard.

Compteur d'énergie thermique ou répartiteur : que faut-il installer ?

La priorité va au compteur individuel d'énergie thermique, placé à l'entrée du logement, qui mesure la chaleur réellement reçue. À défaut, la copropriété pose des répartiteurs de frais de chauffage sur chaque radiateur.

Tout dépend de la distribution. Le compteur suppose une distribution horizontale, avec une arrivée unique par appartement. Dans de nombreux immeubles anciens, des colonnes verticales traversent les étages et desservent chaque radiateur : le répartiteur prend alors le relais. Ce petit boîtier mesure l'écart entre la température du radiateur et celle de la pièce pour estimer la chaleur émise.

Selon le ministère de la Transition écologique, chaque renoncement doit être motivé : une première note justifie l'impossibilité technique ou économique de poser des compteurs, une seconde celle de poser des répartiteurs. L'ADEME cite comme impossibilités techniques la dalle chauffante sans mesure par local, les radiateurs montés en série sur un seul tube (monotube) ou les émetteurs à vapeur. L'impossibilité économique se vérifie en comparant, sur dix ans, le coût des appareils aux économies attendues.

Les appareils installés depuis le 25 octobre 2020 doivent être relevables à distance, et tous devront l'être à partir du 1er janvier 2027, selon service-public.gouv.fr. Les répartiteurs anciens, lus en passant dans chaque appartement, devront être remplacés ou adaptés.

Comment la facture est répartie, et combien on économise

Les frais de combustible sont coupés en deux. Selon le ministère, 70 % de la consommation totale sont répartis selon les relevés de chaque logement, et 30 % forment des frais communs, partagés selon les tantièmes.

Des coefficients de correction peuvent alléger la note des logements thermiquement défavorisés. Chaque occupant reçoit une note annuelle, jointe à la convocation de l'assemblée générale en copropriété, qui compare sa consommation à l'année précédente et à la moyenne de l'immeuble. Depuis le 1er janvier 2022, une évaluation mensuelle doit aussi lui être transmise.

Prenons l'exemple d'une copropriété des années 1970 à Valenciennes : 40 appartements de 65 m², tantièmes égaux, chauffage collectif au gaz. Par hypothèse, l'immeuble consomme 390 000 kWh par an pour le chauffage, soit 150 kWh/m²/an sur 2 600 m² : il est soumis à l'obligation. La facture de combustible atteint, toujours par hypothèse, 52 000 € par an.

Logement	Part des relevés	Part indivividuelle (70 %)	Part communs (30 %)	Total après	Avant (tantièmes)
Occupant économe	1,8 %	655 €	390 %	1 045 €	1 300 €
Logement moyen	2,5 %	910 €	390 €	1 300 €	1 300 €
Gros consommateur	3,2 %	1 165 €	390 €	1 555 €	1 300 €

À budget constant, l'occupant économe gagne 255 € et le gros consommateur paie 255 € de plus. Si l'immeuble réduit ensuite sa consommation de 15 %, la moyenne observée par l'ADEME, la facture tombe à 44 200 €, soit 7 800 € d'économie, environ 195 € par logement et par an.

Ce gain se compare au coût des appareils, de leur entretien et des relevés. Dans le cas concret de sa fiche, l'ADEME étudie un immeuble de 12 logements : 3 024 € d'installation, compteurs et robinets thermostatiques compris, 600 € de frais annuels et 1 080 € d'économie par an. Sur dix ans, le bilan est favorable de 2 376 €.

Vote, sanctions, locataires : qui décide et qui paie ?

L'installation des compteurs ou des répartiteurs se vote en assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Si la résolution recueille au moins un tiers des voix, un second vote peut avoir lieu à la majorité simple, selon service-public.gouv.fr.

Chaque copropriétaire doit d'abord équiper ses radiateurs de robinets thermostatiques, à ses frais ; les appareils de mesure sont des charges communes. En cas de contrôle, l'administration met le syndic en demeure. Sans réponse dans un mois ou sans mise en conformité, elle peut infliger une amende de 1 500 € au maximum par an et par logement.

Le locataire paie alors une part liée à sa consommation mesurée. Selon le décret n° 87-713 du 26 août 1987, la fourniture d'énergie et l'exploitation des compteurs individuels sont des charges récupérables ; l'achat et la pose des appareils n'y figurent pas. Un mois avant la régularisation annuelle, le bailleur transmet le décompte et, si nécessaire, une note sur le calcul des charges de chauffage collectif, prévoit l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Les justificatifs restent consultables six mois.

Vérifiez où en est votre immeuble

Dans un immeuble au chauffage collectif qui consomme plus de 80 kWh/m²/an, compteurs ou répartiteurs auraient dû être posés depuis le 25 octobre 2020, sauf impossibilité justifiée par une note. Copropriétaire, demandez au syndic la consommation moyenne de l'immeuble, l'âge des appareils et leur compatibilité avec la télérelève exigée au 1er janvier 2027, puis faites inscrire la question à la prochaine assemblée générale. Locataire, vérifiez la note de calcul jointe à votre régularisation. Les conseillers Pulp Immobilier peuvent vous accompagner pour acheter, vendre ou gérer un appartement en copropriété dans le Nord et le Pas-de-Calais.