16/10/2026
Votre offre de prêt pour une maison à Dunkerque est prête, et la banque vous laisse le choix : hypothèque ou caution. La différence se chiffre en centaines, parfois en milliers d'euros. Pour l'achat d'un logement existant, l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est en général la moins chère au départ, car elle échappe à la taxe de publicité foncière. La caution d'une société spécialisée coûte davantage à la signature qu'une hypothèque conventionnelle, selon service-public.gouv.fr, mais évite les frais de mainlevée en cas de revente et peut être en partie restituée à la fin du prêt. Voici comment comparer les trois garanties, chiffres à l'appui.
Si le couple revend au bout de huit ans, la mainlevée s'ajoute pour les deux hypothèques. Selon la chambre des notaires de Paris, son émolument est fixe : 78 € HT jusqu'à 77 090 €, 150 € HT au-delà, soit 180 € TTC ici, hors taxes et formalités.
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Quelles garanties la banque peut-elle vous demander ?
La banque peut exiger une garantie qui lui permet d'être remboursée si vous ne payez plus. Service-public.gouv.fr en distingue trois : l'hypothèque conventionnelle, l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers et le cautionnement par un organisme spécialisé. L'hypothèque conventionnelle est un acte notarié qui permet au prêteur de faire saisir et vendre le bien pour se rembourser. Elle peut garantir n'importe quel prêt immobilier : achat ancien, achat sur plan, travaux. L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers remplace depuis le 1er janvier 2022 l'ancien privilège de prêteur de deniers, à la suite de la réforme des sûretés de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021. Selon service-public.gouv.fr, elle ne garantit que l'achat d'un bien existant (maison, appartement, terrain) : ni les travaux, ni l'achat en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA, achat sur plan). Avec la caution, un organisme financier s'engage à rembourser la banque à votre place en cas de défaillance, puis se retourne contre vous. Service-public.gouv.fr précise que la banque propose généralement son partenaire, mais que vous pouvez en demander un autre.Combien coûte chaque garantie à la signature ?
Une hypothèque conventionnelle coûte en tout environ 1,5 % à 2 % du montant du crédit, selon notaires.fr. L'hypothèque légale du prêteur de deniers revient moins cher, car elle est exonérée de taxe de publicité foncière. Le coût d'une hypothèque conventionnelle se décompose en quatre postes. La taxe de publicité foncière est fixée à 0,70 % par l'article 844 du Code général des impôts, majorée de 2,14 % de frais d'assiette et de recouvrement, soit 0,715 % au total. Elle s'applique aux sommes garanties, c'est-à-dire au capital augmenté des intérêts et frais accessoires inscrits. S'y ajoutent la contribution de sécurité immobilière, de 0,05 % de la créance, les émoluments du notaire, calculés selon un barème réglementé dégressif par tranches, et les frais de formalités. L'hypothèque légale du prêteur de deniers garde la contribution de sécurité immobilière, les émoluments et les formalités, mais pas la taxe de publicité foncière. La caution ne passe pas par un acte notarié. Son coût associe des frais de dossier et une participation à un fonds mutuel de garantie, fixés par chaque organisme. Selon service-public.gouv.fr, ces frais de souscription sont plus élevés que ceux d'une hypothèque conventionnelle.Exemple : 200 000 € empruntés pour une maison à Dunkerque
Prenons l'exemple d'un couple qui emprunte 200 000 € pour acheter une maison ancienne à Dunkerque, un budget supérieur à la valeur médiane de 180 000 € observée pour les maisons de la commune en 2025, selon les données DVF (596 ventes d'un seul logement). Hypothèse retenue : une inscription de 240 000 €, soit le capital majoré de 20 % pour couvrir les intérêts et frais accessoires. Pour une hypothèque conventionnelle, la taxe de publicité foncière atteint 240 000 × 0,70 % = 1 680 €, plus 35,95 € de frais d'assiette, soit 1 716 €. La contribution de sécurité immobilière ajoute 240 000 × 0,05 % = 120 €. Les seules taxes représentent donc 1 836 €, avant les émoluments et les formalités. Avec l'hypothèque légale du prêteur de deniers, ces taxes tombent à 120 €.| Poste | Hypothèque conventionnelle | Hypothèque légale du prêteur de deniers | Caution |
| Taxe de publicité foncière | 1 716 € | 0 € | Aucune |
| Contribution de sécurité immobilière | 120 € | 120 € | Aucune |
| Émoluments et formalités du notaire | Barème réglementé | Barème réglementé | Pas d’acte notarié |
| Frais de l’organisme | Aucun | Aucun | Frais de dossier et fonds mutuel |
| Mainlevée en cas de revente | 150 € HT d’émolument, plus frais | 150 € HT d’émolument, plus frais | Aucune |
| Fin du prêt | Extinction sans frais | Extinction sans frais | Restitution partielle possible |
Que récupérez-vous à la fin du prêt, ou en cas de revente ?
Avec une hypothèque, rien n'est restitué, mais rien n'est à payer si vous allez au bout du crédit : l'inscription prend fin automatiquement et sans frais un an après la dernière échéance, indique service-public.gouv.fr. Selon notaires.fr, elle ne peut pas dépasser 50 ans. Avec la caution, le mécanisme est inverse. Votre participation alimente un fonds mutuel qui couvre les défaillances de l'ensemble des emprunteurs. Une fois le crédit remboursé, une partie de la somme versée peut vous être rendue, « sous certaines conditions », précise service-public.gouv.fr. Aucun texte ne fixe ce pourcentage : il dépend des règles de l'organisme et des pertes du fonds. Pour comparer, posez ces questions par écrit avant de signer :- Quel est le montant exact des frais de dossier et de la participation au fonds mutuel ?
- Quelle part de la participation est restituable, et sur quelle base a-t-elle été calculée ces dernières années ?
- La restitution joue-t-elle aussi en cas de remboursement anticipé, par exemple lors d'une revente ?
