Crédit immobilier : pourquoi votre banque ne peut pas dépasser 35 % même si vous pouvez payer davantage

Un couple qui gagne 4 200 euros nets à Douai, sans crédit à la consommation, qui règle déjà 1 600 euros de loyer chaque mois, peut voir son prêt refusé pour un taux d'endettement de 36,4 %. Le conseiller n'y peut rien, et ce n'est pas une politique maison. Le refus vient d'une instance qui siège à Bercy, pas de l'agence.

Cette instance porte un nom : le Haut Conseil de stabilité financière

Le Haut Conseil de stabilité financière, ou HCSF, réunit le ministre de l'Économie, le gouverneur de la Banque de France et plusieurs autorités de supervision. Ses décisions d'octroi de crédit immobilier sont juridiquement contraignantes pour les banques depuis janvier 2022. Deux normes s'appliquent. Le taux d'effort, c'est-à-dire la part des revenus absorbée par les mensualités assurance emprunteur comprise, ne peut excéder 35 %. La durée du prêt est plafonnée à vingt-cinq ans, portée à vingt-sept ans pour un logement neuf, une vente en l'état futur d'achèvement ou un achat dans l'ancien assorti de travaux représentant au moins 10 % du coût total de l'opération.

La marge de flexibilité de 20 % n'est pas une marge pour tous

Les banques peuvent déroger à ces critères sur 20 % de leur production trimestrielle. Cette enveloppe est fléchée, et c'est le point que les emprunteurs ignorent le plus souvent. Selon la documentation du HCSF, au moins 70 % de la marge doit servir à financer des résidences principales, soit 14 % de la production totale, et au moins 30 % doit bénéficier aux primo-accédants, soit 6 % de la production. Il ne reste donc que 6 % de la production trimestrielle pour l'investissement locatif, la résidence secondaire et les autres projets. Un investisseur à 36 % se dispute une poche très étroite.

Le HCSF a refusé d'assouplir lors de sa séance du 9 juin 2026

Réuni le 9 juin 2026, le Haut Conseil a maintenu les normes en l'état, malgré les demandes répétées des courtiers et des professionnels. Il a relevé que la production de crédit à l'habitat restait stable et les conditions d'octroi saines, avec une maturité moyenne de 22,6 ans et un taux d'effort moyen de 30,6 %. Le même communiqué note que l'usage de la marge de flexibilité est monté à 17,5 %, contre 15,7 % un an plus tôt. La souplesse existe donc, mais elle n'est pas encore saturée.

Aucune séance d'automne n'a été annoncée

Le HCSF s'est réuni le 3 mars puis le 9 juin 2026. Aucune date de séance n'a été publiée pour la fin de l'année à la mi-septembre. Un dossier proche de 35 % dépend donc, pour les prochains mois, du seul arbitrage interne de chaque banque.