Clauses abusives dans un bail : Celles que des locataires signent encore sans le savoir

Signer un bail d’habitation reste souvent un moment de tension. Quand le marché est tendu, beaucoup de locataires lisent vite, signent vite et partent du principe qu’un contrat signé s’impose dans son intégralité. C’est faux. En matière de location de résidence principale, certaines règles sont d’ordre public : on ne peut pas y déroger au détriment du locataire. L’outil central, ici, est l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, qui vise les clauses réputées non écrites. Cela signifie qu’elles sont juridiquement inefficaces, même si elles figurent dans le bail et même si le locataire a signé.

Pourquoi ces clauses passent encore si elles sont interdites

Dans les faits, beaucoup de clauses illégales circulent encore parce que certains bailleurs utilisent des modèles anciens, des baux copiés en ligne ou des contrats “maison” rédigés sans mise à jour. D’autres insèrent des formulations fermes pour impressionner le locataire, en comptant sur le fait qu’il ne contestera pas. Résultat : des clauses interdites continuent d’apparaître sur le paiement du loyer, les frais annexes, l’assurance habitation ou les visites du logement. L’ANIL rappelle d’ailleurs explicitement que ces clauses restent fréquentes dans les baux, alors qu’elles n’ont pas de valeur juridique.

Clause abusive ou clause réputée non écrite : ce n’est pas seulement une formule

Dans le langage courant, on parle souvent de clause abusive pour désigner toute clause “dure” ou déséquilibrée. En droit locatif, l’enjeu est plus précis : certaines clauses sont visées par la loi et sont réputées non écrites. En clair, elles sont censées n’avoir jamais existé. Le locataire n’a donc pas à les respecter au seul motif qu’il a signé le bail. C’est un point essentiel, car beaucoup pensent à tort qu’une signature “valide tout”. Or un bail d’habitation n’est pas un contrat librement négociable sur tous les points.

Les clauses sur l’argent : les plus fréquentes, et souvent les plus mal comprises

Parmi les clauses interdites les plus courantes, il y a d’abord celles qui imposent un mode de paiement unique. Un bailleur ne peut pas obliger le locataire à payer son loyer uniquement par prélèvement automatique. Il peut le proposer, mais le locataire est libre de refuser. De la même manière, le propriétaire ne peut pas prévoir un prélèvement direct sur le salaire du locataire. Autre pratique encore trop fréquente : faire payer des frais de quittance, des frais de relance ou des frais d’état des lieux de sortie hors cadre légal. Service-public rappelle qu’une clause imposant au locataire le paiement de frais d’envoi de quittance, de relance ou de frais d’état des lieux de sortie est interdite, sauf cas particulier du commissaire de justice où le partage des frais répond à des règles spécifiques. De même, aucune clause ne peut prévoir des amendes ou pénalités privées en cas de retard ou de manquement au bail. Ces lignes doivent être ignorées comme si elles n’existaient pas.

Assurance, visites, accès au logement : là aussi, le bailleur a des limites

Le locataire doit bien souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs. En revanche, le bailleur ne peut pas lui imposer de la souscrire chez une compagnie précise. Une clause de ce type est expressément interdite par l’article 4. Même logique pour les visites du logement. Un bail peut organiser les visites en vue de la vente ou de la relocation, mais pas n’importe comment. La loi interdit d’obliger le locataire à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables. Une clause trop large sur les visites n’est donc pas valable, même si elle est écrite noir sur blanc.

D’autres clauses interdites passent encore sous les radars

Certaines clauses sont moins connues, mais tout aussi problématiques. C’est le cas de la responsabilité collective imposée à plusieurs locataires pour des dégradations dans les parties communes, ou encore d’une clause interdisant au locataire d’héberger temporairement des personnes ne vivant pas habituellement avec lui. La loi interdit aussi les clauses qui restreignent certaines libertés fondamentales, par exemple l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle dans le respect de l’usage normal des lieux.

Toutes les clauses “dures” ne sont pas illégales

Il faut cependant éviter l’excès inverse. Tout ce qui semble strict n’est pas forcément interdit. Une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail en cas d’impayés de loyer, de charges, de dépôt de garantie non versé ou d’absence d’assurance des risques locatifs correspond, elle, à un mécanisme prévu par les textes. Depuis le 29 juillet 2023, ce type de clause figure d’ailleurs dans les contrats de location d’habitation. Le sujet n’est donc pas de contester tout ce qui contraint, mais de distinguer ce que la loi autorise de ce qu’elle écarte.

Que faire si vous découvrez une clause interdite dans votre bail ?

Le bon réflexe est d’abord de relire le bail avant signature, puis après, calmement. Si une clause impose le prélèvement automatique, des frais de relance, une assurance chez un assureur désigné, ou des visites excessives, elle peut être écartée juridiquement. Le locataire peut en informer le bailleur, demander la suppression de la clause ou, en cas de litige, saisir le juge des contentieux de la protection. L’essentiel à retenir est simple : en matière de bail d’habitation, signer n’efface pas la loi. Une clause interdite reste invalide, même lorsqu’elle a été acceptée machinalement.