Congé pour vente ou pour reprise : délais, motifs valables et recours du locataire
Une lettre recommandée arrive en décembre : votre propriétaire veut vendre le logement ou l’occuper lui-même. Il en a le droit, mais seulement pour l’échéance du bail, avec un préavis d’au moins six mois en location vide et de trois mois en meublé, et pour l’un des trois motifs prévus par la loi : vendre, reprendre le logement pour lui ou un proche, ou un motif légitime et sérieux. Un congé irrégulier peut être contesté, et un congé frauduleux expose le bailleur à une amende. Voici les règles, côté locataire comme côté propriétaire.
Quel délais et quelles formes pour un congé valable ?
Le congé ne vaut que pour la date d'échéance du bail. Le préavis est d'au moins six mois en location vide (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) et de trois mois en meublé (article 25-8).
Selon service-public.fr, trois modes de délivrance sont admis :
- lettre recommandée avec avis de réception ;
- acte de commissaire de justice (l'ancien huissier) ;
- remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Le délai court à partir de la réception ou de la remise. Un simple courriel ne suffit pas. En location vide, le congé pour vente ou pour reprise est accompagné d'une notice d'information sur les obligations du bailleur et les recours du locataire.
Prenons l'exemple d'un bail signé à Douai le 1er juillet 2021 par un propriétaire particulier : reconduit en 2024, il arrive à échéance le 30 juin 2027. Le congé doit être reçu au plus tard fin décembre 2026 ; reçu en janvier 2027, il serait tardif, et le bail repartirait pour trois ans.
Congé pour reprise : qui peut habiter le logement ?
La reprise sert à loger le propriétaire ou un proche désigné par la loi. Le congé précise le nom et l'adresse du bénéficiaire, son lien avec le bailleur et ce qui justifie le caractère réel et sérieux du projet.
Peuvent bénéficier de la reprise :
- le propriétaire lui-même ;
- son conjoint, son partenaire de Pacs ou son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé ;
- ses ascendants et descendants, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin.
Un départ à la retraite, une mutation à Lille ou l'entrée d'un enfant à l'université sont des justifications classiques ; en cas de litige, le juge vérifie la sincérité du projet. Si le bailleur a acheté le logement déjà loué et que l'échéance tombe moins de deux ans après l'achat, la reprise ne prend effet que deux ans après l'acquisition.
Congé pour vente : le locataire est prioritaire
Le congé pour vente vaut offre de vente au locataire : il indique le prix, les conditions et une description précise du logement. L'offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis.
Si le locataire accepte, il dispose de deux mois pour signer, ou de quatre mois s'il recourt à un crédit. Sinon, il perd sa priorité et doit partir à l'échéance. Si le propriétaire décide ensuite de vendre moins cher ou à de meilleures conditions, le notaire notifie cette nouvelle offre au locataire, qui a un mois pour l'accepter. Ce droit de préemption, c'est-à-dire la priorité d'achat du locataire, ne joue pas si l'acheteur est un parent jusqu'au troisième degré qui habitera le logement au moins deux ans.
En meublé, le locataire n'a aucun droit de préemption. Et si le bailleur a acheté un logement occupé dont le bail arrive à échéance moins de trois ans après l'achat, il ne peut donner congé pour vendre qu'au terme du premier renouvellement ou de la première reconduction.
Motif légitime et sérieux, locataires protégés : où s'arrête le droit du bailleur ?
Le motif légitime et sérieux vise surtout des manquements du locataire (retards de loyer répétés, nuisances) ou un projet de travaux d'envergure. La loi n'en dresse pas la liste : le juge tranche.
Certains locataires sont protégés. À un locataire de plus de 65 ans à l'échéance du bail, aux ressources inférieures à un plafond (23 403 € par an pour une personne seule hors Île-de-France en 2026, selon service-public.fr), le propriétaire doit proposer un relogement adapté à ses besoins et à ses moyens, à proximité. Même protection, sous conditions de ressources, pour le locataire qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans ou perçoit l'allocation journalière de présence parentale. Elle tombe si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures au plafond.
| Motif | Contenu obligatoire | Droit du locataire | Logement acheté occupé |
| Reprise | Bénéficiaire (nom, adresse, lien) et justification | Contester le caractère réel et sérieux | Effet au plus tôt deux ans après l’achat |
| Vente | Prix, conditions, decription | Priorité d’achat pendant deux mois (sauf meublé) | Échéance à moins de trois ans de l'achat : congé pour la fin du bail suivant |
| Motif légitime et sérieux | Motif précis et justifié | Contester devant le juge | Pas de règle particulière |
Congé contesté ou frauduleux : quels recours pour le locataire ?
Un congé irrégulier (délai non respecté, motif absent, mentions incomplètes) peut être annulé par le juge, et le bail se poursuit alors. Faites d'abord vérifier la lettre par l'ADIL du Nord et du Pas-de-Calais, dont les conseils sont gratuits.
Les recours sont ensuite gradués :
- contestez le congé par lettre recommandée, arguments à l'appui ;
- saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice ;
- saisissez le juge des contentieux de la protection ; pour une demande d'argent jusqu'à 5 000 €, une tentative de conciliation est en principe obligatoire avant.a
Si le congé n'était qu'un prétexte (logement jamais occupé par le bénéficiaire, prix de vente anormalement élevé pour décourager le locataire), le bailleur encourt une amende pénale pouvant atteindre 6 000 €, ou 30 000 € pour une personne morale, et peut devoir verser des dommages-intérêts à l'ancien locataire.
Propriétaire ou locataire : les bons réflexes avant l'échéance
Propriétaire, repérez l'échéance du bail au moins neuf mois à l'avance, rassemblez les justificatifs du projet et choisissez un envoi qui date la réception sans contestation possible. Locataire, vérifiez dès réception le délai, le motif et les mentions, puis consultez l'ADIL. Si vous envisagez d'acheter, comparez le prix aux ventes récentes du quartier (données DVF de l'État). Les conseillers Pulp Immobilier peuvent vous aider à estimer le logement, qu'il soit vendu libre ou occupé.