État des lieux d'entrée : les erreurs qui coûtent cher au locataire comme au propriétaire
L’état des lieux d’entrée est obligatoire (loi du 6 juillet 1989) et conditionne tout le litige possible à la sortie. Sans document précis et contradictoire, le locataire est présumé avoir reçu un logement en bon état, et devra donc justifier chaque dégradation constatée au départ.
Ce que dit la loi
- Document écrit, papier ou électronique, en deux exemplaires signés.
- Réalisé contradictoirement : locataire et propriétaire (ou agence) présents ensemble.
- Gratuit en amiable ; plafonné à environ 3 €/m² si réalisé par un tiers professionnel, frais partagés entre les deux parties.
- Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé reçu en bon état, un vrai risque pour le locataire.
Les erreurs qui coûtent cher
Côté locataire
- signer sans lire chaque ligne, pressé par le rendez-vous des clés,
- ne pas noter les micro-défauts (peinture, joints, prises électriques),
- oublier de tester les équipements (chauffe-eau, volets, chaudière) le jour même,
- ne pas prendre de photos datées en complément du document écrit.
Côté propriétaire
- description trop vague ("bon état général" sans détail pièce par pièce),
- absence de relevé des compteurs (eau, électricité, gaz),
- oubli de mentionner l'état de la garantie loyer impayé ou des clauses du dépôt de garantie applicables,
- ne pas remettre une copie signée au locataire le jour même.
La check-list à ne pas rater
- Éclairage suffisant dans chaque pièce au moment de l'état des lieux.
- Relevé précis des compteurs.
- Test de chaque équipement (interrupteurs, robinetterie, volets roulants).
- Photos datées, en plus du document écrit.
- Mention explicite de l'état des peintures, sols, plafonds.
- Vérification du montant et des conditions de restitution du dépôt de garantie.
En cas de désaccord
Si l'une des parties refuse l'état des lieux contradictoire, il est possible de faire appel à un commissaire de justice (ex-huissier), dont les frais sont partagés par moitié entre locataire et propriétaire.
FAQ
Peut-on modifier l'état des lieux après signature ?
Oui, dans les 10 jours suivant l'entrée pour tout élément, et dans le premier mois de chauffe pour les équipements de chauffage.
Le dépôt de garantie peut-il être retenu sans état des lieux de sortie ?
Non, en l'absence de comparaison possible entre entrée et sortie, la retenue est difficilement justifiable devant un juge.
Un état des lieux fait sur smartphone est-il valable ?
Oui, le format électronique est reconnu depuis la loi ALUR, à condition d'être signé par les deux parties.