Frais d'agence en location 2026 : ce que paient réellement propriétaire et locataire ?

Les frais d'agence en location 2026 restent encadrés par la loi ALUR, avec des plafonds au m² actualisés pour la part payée par le locataire. Le point sur la répartition entre bailleur et locataire, à Lille, Arras et Douai.

Frais d'agence en location 2026 : le principe de répartition

Les honoraires d'agence sont partagés entre le bailleur et le locataire, uniquement pour certaines prestations définies par la loi. Le mandat de gestion locative reste intégralement à la charge du bailleur, sans participation possible du locataire, et la part payée par le locataire ne peut jamais dépasser celle payée par le bailleur pour une même prestation. Seules quatre prestations peuvent être partagées et sont plafonnées au m² : la visite, la constitution du dossier locataire, la rédaction du bail et l'état des lieux d'entrée.

Plafonds au m² applicables en 2026

• Zone très tendue (Paris et petite couronne) : 12,10 €/m² pour la part locataire.
• Zone tendue, dont la métropole lilloise : 10,09 €/m² pour la part locataire.
• Reste du territoire, dont la majorité des Hauts-de-France : 8,07 €/m² pour la part locataire.
• État des lieux d'entrée : 3,03 €/m², plafond identique sur tout le territoire quelle que soit la zone.

Ces plafonds s'appliquent aux baux signés à compter du 1er janvier 2026.

Ce qui est plafonné et ce qui ne l'est pas

Sont plafonnées et partageables entre bailleur et locataire les prestations suivantes : la visite du logement, la constitution du dossier de location, la rédaction du bail et l'état des lieux d'entrée. À l'inverse, le mandat de gestion locative et la recherche de locataire hors de ces quatre prestations restent à la charge exclusive du bailleur. Le locataire ne doit jamais se voir facturer une prestation de gestion courante du bien loué, et toute facturation au-delà de ces plafonds ou en dehors des quatre prestations listées n'est pas conforme à la réglementation en vigueur.

Exemple chiffré : logement de 40 m² en zone non tendue

Pour un logement de 40 m² en zone non tendue, la part locataire pour la visite, le dossier et la rédaction du bail est plafonnée à 8,07 €/m², soit 322,80 € maximum. L'état des lieux d'entrée est plafonné à 3,03 €/m², soit 121,20 € maximum. Le total maximum à la charge du locataire atteint donc environ 444 € pour ce logement. La part du bailleur pour ces mêmes prestations doit être au moins équivalente à celle facturée au locataire.

Exemple chiffré : logement de 40 m² en métropole lilloise (zone tendue)

En métropole lilloise, classée en zone tendue, la part locataire pour la visite, le dossier et la rédaction du bail est plafonnée à 10,09 €/m², soit 403,60 € maximum pour 40 m². L'état des lieux d'entrée reste plafonné à 3,03 €/m², soit 121,20 € maximum. Le total maximum à la charge du locataire atteint donc environ 525 € pour ce logement, l'écart avec la zone non tendue s'expliquant par le classement de la métropole lilloise en zone tendue.

Qui paie les frais d'agence en location : bailleur vs locataire

• Bailleur : mandat de gestion locative, recherche de locataire au-delà des prestations partageables, part au moins égale à celle du locataire sur les prestations partagées.
• Locataire : part plafonnée sur la visite, le dossier, la rédaction du bail et l'état des lieux d'entrée uniquement, sans autre frais possible.

Aucune négociation à la hausse n'est possible au-delà des plafonds réglementaires, quelle que soit la tension du marché local.

Marché locatif à Lille, Arras et Douai

À Lille et dans sa métropole, classée en zone tendue, le plafond locataire atteint 10,09 €/m², sur un marché avec une demande locative soutenue toute l'année. À Arras, en zone non tendue, le plafond locataire est de 8,07 €/m², pour un marché locatif plus détendu. À Douai, également en zone non tendue, le même plafond de 8,07 €/m² s'applique, sur une dynamique locative portée par la proximité de Lille et de Lens.

FAQ

Le locataire peut-il payer plus que le bailleur pour les frais d'agence ?

Non. La part locataire ne peut jamais dépasser la part payée par le bailleur pour une même prestation, quel que soit le montant du loyer ou la zone géographique concernée.

Le mandat de gestion locative est-il facturé au locataire ?

Non. Le mandat de gestion reste intégralement à la charge du bailleur : il ne fait partie d'aucune des prestations partageables prévues par la loi.

Les plafonds au m² sont-ils les mêmes partout en France ?

Non. Ils varient selon le classement de la zone : très tendue, tendue (dont la métropole lilloise) ou non tendue, qui concerne la majorité des Hauts-de-France.

L'état des lieux d'entrée est-il plafonné différemment selon la zone ?

Non. Le plafond de 3,03 €/m² pour l'état des lieux d'entrée est identique sur tout le territoire, quelle que soit la zone de tension locative.