Frais de notaire dans l’ancien vs le neuf en 2026 : la différence peut dépasser 10 000 €
Au moment d’acheter, beaucoup comparent le prix au mètre carré entre neuf et ancien. Mais un poste est souvent négligé : les frais de notaire. Or l’écart entre les deux est considérable et peut peser lourd dans votre budget. Voici les chiffres, les raisons, et ce que cela change pour un achat dans le Nord et le Pas-de-Calais.
L'écart en chiffres
Commençons par l'essentiel. Pour un même prix d'achat, les frais ne sont pas du tout du même ordre.
- Dans l'ancien : environ 7 à 8 % du prix.
- Dans le neuf : environ 2 à 3 % du prix.
Concrètement, sur un bien à 200 000 € :
- environ 14 800 € de frais dans l'ancien ;
- environ 4 700 € de frais dans le neuf.
L'écart approche 10 000 €. Sur un bien à 300 000 €, il grimpe à environ 15 000 €. Ce n'est pas une différence marginale, c'est un vrai poste de budget.
Pourquoi un tel écart ?
La raison est simple : ce sont les taxes qui changent, pas le notaire.
Les honoraires du notaire (ses émoluments réglementés) sont identiques pour un bien neuf ou ancien à prix égal. La différence vient des droits de mutation.
Dans l'ancien, vous payez les droits de mutation pleins, dont la part départementale relevée en 2026. Dans le neuf, la taxe de publicité foncière n'est que de 0,715 %.
Pourquoi cet allègement dans le neuf ? Parce que ce type de bien est déjà soumis à la TVA à 20 %, incluse dans le prix affiché par le promoteur. Le législateur a donc allégé les droits de mutation pour éviter une double imposition.
Autrement dit, le neuf n'échappe pas à la fiscalité : la TVA est déjà comprise dans son prix. Mais sur la ligne "frais de notaire", il apparaît bien plus léger.
Ce que recouvre exactement "le neuf"
La distinction neuf/ancien n'est pas toujours intuitive. Le critère fiscal est précis.
Sont en général considérés comme neufs :
- les logements vendus en l'état futur d'achèvement (VEFA), c'est-à-dire achetés sur plan ;
- les logements vendus pour la première fois dans les cinq ans suivant leur achèvement.
Au-delà de cinq ans, ou en cas de revente par un particulier, le bien bascule dans l'ancien, même s'il paraît récent.
Un appartement construit il y a trois ans et revendu par son premier propriétaire est, dans la plupart des cas, considéré comme ancien. Il supporte donc les frais pleins. Vérifiez ce point avec votre notaire, car il change l'addition.
Neuf ou ancien : comment arbitrer dans le Nord-Pas-de-Calais
Les frais réduits du neuf ne suffisent pas, à eux seuls, à trancher. Le prix au mètre carré du neuf est en général plus élevé que celui de l'ancien.
Quelques éléments à mettre en balance :
- le prix d'achat : l'ancien est souvent moins cher au mètre carré dans des villes comme Lens, Béthune, Douai ou Hénin-Beaumont ;
- les frais de notaire : nettement plus bas dans le neuf ;
- les travaux : l'ancien peut nécessiter des rénovations, notamment énergétiques ;
- les performances énergétiques : le neuf respecte les dernières normes, ce qui réduit les charges ;
- les garanties : le neuf bénéficie de garanties constructeur que l'ancien n'a pas.
L'économie sur les frais de notaire est un argument réel en faveur du neuf, mais elle doit être pesée avec le prix global et l'état du bien. Un achat dans l'ancien bien situé et peu énergivore peut rester plus avantageux au total.
Ce que ça change concrètement pour vous
Selon que vous visez le neuf ou l'ancien, le besoin d'apport pour les frais n'est pas le même.
À retenir pour votre budget :
- prévoyez environ 7 à 8 % du prix pour les frais dans l'ancien, contre 2 à 3 % dans le neuf ;
- l'écart de frais peut financer une partie des travaux dans l'ancien, à intégrer dans votre comparaison ;
- vérifiez le statut fiscal exact du bien (neuf récent ou déjà ancien) avant de chiffrer ;
- si vous êtes primo-accédant dans l'ancien, vous restez sur l'ancien barème malgré la hausse 2026, ce qui réduit légèrement vos frais.
Dans tous les cas, demandez à votre notaire un décompte prévisionnel adapté à votre projet. Les ordres de grandeur ci-dessus servent à cadrer, pas à signer.