Hausse des frais de notaire : ces acheteurs qui n’ont rien à payer en plus (et comment en faire partie)

Depuis 2025, la plupart des départements ont relevé leurs droits de mutation. Pour beaucoup d’acheteurs, cela se traduit par quelques centaines à quelques milliers d’euros de plus. Mais une catégorie d’acheteurs échappe entièrement à cette augmentation. Voici qui est concerné, à quelles conditions, et comment vérifier que vous en faites partie. 

La hausse en deux mots

La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à augmenter de 0,5 point leur part des droits de mutation. Le taux peut passer de 4,50 % à 5,00 % au maximum.

Cette mesure s'applique aux actes signés entre le 1er avril 2025 et le 30 avril 2028. La grande majorité des départements l'ont votée

Dans le Pas-de-Calais (62), l'application dépend de la délibération du conseil départemental. Comme la plupart des départements, le Pas-de-Calais a relevé son taux à 5 %.

Sur la plus grosse part des frais, cela représente environ 0,5 % du prix en plus. Sauf si vous entrez dans la catégorie exonérée.

Les acheteurs exonérés : les primo-accédants

L'exonération vise les primo-accédants achetant leur résidence principale. Ces acheteurs restent sur l'ancien barème, sans la majoration de 0,5 point.

Pour en bénéficier, deux conditions doivent être réunies :

• vous destinez le bien à votre résidence principale ;
• vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l'acte.

Cette définition est plus large qu'il n'y paraît. Avoir possédé un bien locatif ou une résidence secondaire ne vous exclut pas forcément, car c'est la propriété de la résidence principale qui est visée.

À l'inverse, un achat destiné à de l'investissement locatif ou à une résidence secondaire n'ouvre pas droit à l'exonération.

Le cas des couples : attention au régime

Quand on achète à deux, l'exonération dépend de votre régime matrimonial ou de votre mode d'acquisition.

• En indivision, PACS ou séparation de biens, chaque co-acquéreur qui remplit personnellement la condition est exonéré sur sa quote-part. Si l'un des deux est primo-accédant et l'autre non, seul le premier bénéficie de l'exonération sur sa part.
• En communauté légale (mariage sans contrat), les deux époux doivent être primo-accédants pour échapper à la hausse.

Cette distinction peut changer le montant final de plusieurs centaines d'euros. En cas de doute, faites le point avec votre notaire avant de signer.

Attention à la date qui compte vraiment

Une erreur fréquente consiste à croire que signer un compromis avant une hausse permet d'y échapper. Ce n'est pas le cas.

C'est le taux en vigueur à la date de l'acte authentique qui s'applique, pas celle du compromis. Entre le compromis et l'acte, plusieurs semaines voire mois s'écoulent. Si une délibération départementale prend effet dans l'intervalle, c'est le nouveau taux qui prévaut.

Pour les primo-accédants, ce point importe peu, puisqu'ils restent de toute façon sur l'ancien barème. Mais pour les autres acheteurs, mieux vaut anticiper et vérifier le taux applicable à la date prévue de signature.

Combien représente l'économie

Pour un primo-accédant, l'économie correspond aux 0,5 point non payés, soit environ 0,5 % du prix.

Quelques repères :

• environ 1 275 € sur un bien à 250 000 € ;
• environ 2 040 € sur un bien à 400 000 €.

Dans le Pas-de-Calais, où une grande partie des biens se situe entre 130 000 € et 230 000 €, l'économie se chiffre souvent entre 650 € et 1 150 €. C'est une somme concrète, qui s'ajoute aux autres dispositifs d'aide à l'accession dont vous pourriez bénéficier par ailleurs.

Ce que ça change concrètement pour vous

Si vous remplissez les conditions, vous n'avez littéralement rien à payer en plus du fait de la hausse 2026. Encore faut-il que votre situation soit correctement identifiée.

Pour en profiter sans accroc :

• vérifiez la condition des deux ans sans propriété de votre résidence principale ;
• signalez votre statut de primo-accédant à votre notaire dès l'ouverture du dossier ;
• si vous achetez à deux, clarifiez votre régime et la part de chacun ;
• ne comptez pas sur la date du compromis pour figer un taux.

Dans la plupart des cas, l'exonération s'applique automatiquement une fois les conditions remplies et déclarées. Pour votre cas précis, consultez un notaire.