Mérule : les signes à repérer dans une maison ancienne du Nord avant de faire une offre

Une maison de briques avec cave, planchers en bois et volets clos depuis deux hivers : c'est le genre de bien où une visite attentive compte plus qu'un coup de cœur. La mérule est un champignon qui détruit le bois des constructions humides et mal aérées. Pour la repérer, cherchez un feutrage blanc ou des cordons gris, une masse brun-rouge entourée de poussière rousse, un bois brun qui se casse en petits cubes et une odeur tenace de cave. Faute de zone mérule publiée dans le Nord et le Pas-de-Calais, la vente n'impose en principe aucune information spécifique : c'est à vous de vérifier. Voici comment.

Qu'est-ce que la mérule et pourquoi les maisons anciennes sont-elles exposées ?

La mérule (Serpula lacrymans) est un champignon lignivore, c'est-à-dire qu'il se nourrit du bois. Elle s'attaque notamment aux charpentes et boiseries des maisons humides et mal aérées, rappelle l'ANIL.

Elle a besoin d'un bois humide, à partir d'environ 22 % d'humidité, de l'obscurité, d'un air confiné et d'une température modérée, idéalement entre 18 et 22 °C. Ses filaments peuvent traverser les joints de maçonnerie et les briques poreuses pour atteindre d'autres bois. Selon l'ANIL, elle apparaît souvent après un défaut d'entretien, un dégât des eaux ou une réhabilitation mal conçue, et se cache volontiers derrière un doublage, d'où sa détection tardive.

La maison ancienne typique du Nord cumule plusieurs éléments propices : caves enterrées, planchers et escaliers en bois, murs de briques qui absorbent l'humidité, climat humide. Un logement resté fermé, non chauffé et non ventilé offre un terrain favorable, sans que chaque maison soit pour autant touchée.

Quels signes repérer, pièce par pièce ?

Les signes les plus parlants sont visibles à l'œil nu, à condition de regarder dans les recoins. Prévoyez une lampe torche et prenez le temps de descendre à la cave.

• Un feutrage blanc, d'aspect cotonneux, qui vire au gris avec le temps.
• Des cordons gris argenté de quelques millimètres, qui courent sur les murs ou les maçonneries.
• Une masse molle brun-rouge, parfois bordée de blanc, et une fine poussière rousse alentour : ce sont les spores.
• Un bois brun, fendillé en petits cubes, qui s'effrite sous le doigt.
• Une peinture qui cloque sur une boiserie, un parquet qui s'affaisse ou sonne creux.
• Une odeur de champignon ou de cave tenace, même après aération.

Pièce	Points à inspecter
Cave	Solives et poutres, pied d’escalier, murs humides, traces blanches ou rousses
Rez-de-chaussée	Plinthes, parquet, seuils, bas de doublages et des placards
Cuisine, salle de bains	Joints, coffrages, plancher sous la baignoire, traces de fuite
Étages et combles	Charpente, pied des chevrons, plafonds tachés
Extérieur	Gouttières, descentes d’eau, enduits, pied des murs, ventilation de la cave

Une tache d'humidité ne signifie pas mérule, mais elle justifie des questions au vendeur : dégât des eaux, fuite, travaux récents, période d'inoccupation.

Que dit la loi sur la mérule ?

La loi ALUR du 24 mars 2014 a créé un dispositif en trois volets, inscrit dans le Code de la construction et de l'habitation. L'occupant, ou à défaut le propriétaire, qui découvre de la mérule doit la déclarer en mairie ; le préfet peut ensuite délimiter par arrêté des zones de présence d'un risque de mérule.

Dans ces zones, l'article L271-4 du même code impose d'informer l'acheteur par un document annexé à la promesse ou à l'acte de vente. En copropriété, le syndicat des copropriétaires déclare la mérule des parties communes, précise l'ANIL

Les zones publiées sur data.gouv.fr concernent par exemple le Rhône, la Charente ou l'Indre-et-Loire ; le Nord et le Pas-de-Calais n'y figurent pas. Sauf arrêté récent, que le notaire vérifiera, la vente d'une maison à Lille ou à Arras ne comporte donc pas d'information mérule obligatoire.

Il n'existe pas non plus de diagnostic mérule obligatoire. Dans une réponse publiée le 30 juin 2020, le ministère chargé du Logement l'a écarté, car une recherche complète supposerait des sondages destructifs coûteux. Il rappelle que le diagnostiqueur chargé d'un état termites doit signaler toute trace visible de mérule. Vous pouvez aussi commander une inspection à vos frais, avec l'accord du vendeur pour d'éventuels sondages.

Comment vous protéger dans la promesse et après l'achat ?

La garantie des vices cachés (articles 1641 et suivants du Code civil) protège l'acheteur contre un défaut caché, antérieur à la vente et assez grave pour qu'il n'ait pas acheté, ou à moindre prix. L'action doit être engagée dans les deux ans suivant la découverte du vice (article 1648 du Code civil).

Entre particuliers, l'acte contient souvent une clause excluant cette garantie. Elle ne joue pas si le vendeur connaissait le vice (article 1643 du Code civil), ce qu'il vous faudra prouver : factures, déclaration de sinistre, témoignages.

Trois précautions dans la promesse :

• faire préciser par écrit l'absence, à la connaissance du vendeur, de mérule, de dégât des eaux et de traitement antérieur ;
• prévoir une condition suspensive liée à une inspection par un professionnel du bois ;
• annexer les factures de travaux récents sur les planchers, la charpente ou les doublages.

Prenons l'exemple d'une maison de briques des années 1930 à Douai, inoccupée deux hivers, où un parquet sonne creux. Avec une condition suspensive, l'inspection a lieu avant votre engagement définitif. Sans elle, il vous reste le délai de rétractation de 10 jours, puis, après la vente, deux ans à compter de la découverte pour agir.

Mérule découverte : quelles démarches et quel traitement ?

Déclarez d'abord la présence de mérule en mairie, puis faites établir un diagnostic de l'étendue par un professionnel. Le traitement ne réussit que si la cause d'humidité disparaît.

Le chantier consiste à supprimer la source d'eau, assécher, déposer les bois et matériaux atteints, y compris autour de la zone visible, puis traiter maçonneries et bois conservés. Le traitement chimique se déroule en plusieurs phases ; un traitement thermique existe aussi, qui porte le bois à 50 °C pendant au moins seize heures. Exigez des devis détaillés : le coût dépend de l'étendue de l'attaque.

Avant de faire une offre

Visitez la cave, regardez sous les plinthes et derrière les placards, interrogez le vendeur sur les dégâts des eaux et les périodes d'inoccupation. Au moindre doute, inscrivez une condition suspensive d'inspection dans la promesse. Les conseillers Pulp Immobilier peuvent vous accompagner lors de la visite et de la préparation de l'offre.