Offre d'achat signée : l'acheteur ou le vendeur peut-il encore se rétracter ?

Vous avez signé une offre à 185 000 € pour une maison de Béthune, le vendeur a écrit « bon pour accord », et le lendemain un autre acheteur propose davantage. Qui peut encore revenir en arrière ? Le vendeur qui a accepté par écrit une offre précisant le bien et le prix est en principe engagé : la vente est formée, et il ne peut plus céder sa maison à un autre. L'acheteur, lui, garde une porte de sortie : s'il n'est pas un professionnel, il dispose de 10 jours pour se rétracter après la notification de l'avant-contrat, compromis ou promesse. Avant l'acceptation, en revanche, il ne peut retirer son offre que dans certaines limites. Voici les règles, étape par étape, et un exemple daté.

Que vaut juridiquement une offre d’achat ?

Une offre d'achat est une proposition ferme : celui qui la signe s'engage à acheter au prix indiqué si le vendeur accepte pendant le délai de validité. Elle n'engage pas le vendeur tant qu'il ne l'a pas acceptée.

Selon service-public.gouv.fr, elle mentionne au minimum la désignation du bien, sa superficie, la date, le prix proposé et la durée de validité, en général d'une à deux semaines. Vous pouvez y ajouter votre plan de financement ou une condition suspensive d'obtention de prêt.

Un point est impératif : aucune somme ne peut accompagner une offre d'achat. L'article 1589-1 du Code civil frappe de nullité toute promesse d'achat assortie d'un versement, quelle que soit sa forme. Le dépôt de garantie ne vient qu'avec le compromis.

L'acheteur peut-il retirer son offre ?

Oui, mais tout dépend du moment. Avant que l'offre parvienne au vendeur, l'acheteur la retire librement ; pendant son délai de validité, il s'expose à des dommages et intérêts ; une fois l'offre acceptée, il conserve un délai de rétractation légal de 10 jours.

L'article 1115 du Code civil permet de retirer l'offre tant qu'elle n'a pas atteint son destinataire. L'article 1116 interdit ensuite de la rétracter avant l'expiration du délai fixé, ou d'un délai raisonnable. Celui qui passe outre empêche la vente de se former, mais engage sa responsabilité, sans devoir compenser le bénéfice que le vendeur attendait de la vente. Selon l'article 1117, l'offre devient caduque à la fin de son délai ou au décès de son auteur.

Après l'acceptation, l'acheteur non professionnel d'un logement bénéficie du délai de rétractation de l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation, porté à 10 jours depuis le 8 août 2015. Il commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui notifie l'avant-contrat, ou de sa remise contre récépissé. Selon l'ANIL, il vise tout avant-contrat, y compris une promesse d'achat ; en pratique, c'est la notification du compromis ou de la promesse de vente qui le déclenche. Une lettre recommandée avec accusé de réception envoyée dans ce délai suffit, sans justification ni pénalité.

Le vendeur qui a accepté peut-il changer d'avis ?

En principe, non. Selon l'article 1583 du Code civil, la vente est parfaite dès que les parties sont d'accord sur la chose et sur le prix, même si l'acte notarié n'est pas encore signé.

La Cour de cassation en déduit que des vendeurs qui ont contresigné une offre précisant le bien et le prix ne peuvent plus se dédire au profit d'un acquéreur plus offrant. Le vendeur ne dispose d'aucun délai de rétractation, et service-public.gouv.fr précise qu'il doit cesser les visites. S'il refuse de signer, l'acheteur peut demander au juge l'exécution forcée de la vente ou des dommages et intérêts.

Il existe une nuance importante : les juges peuvent estimer que l'acceptation ne suffit pas à former la vente lorsque l'offre prévoit la signature d'un acte ultérieur pour en préciser les modalités. Tout dépend donc de la rédaction de l'offre. Par ailleurs, le vendeur qui fait une contre-proposition ou laisse passer le délai sans répondre rend l'offre caduque : il redevient libre, et l'acheteur aussi.

Exemple : une maison à 185 000 € à Béthune

Prenons l'exemple d'un couple qui signe le lundi 2 novembre 2026 une offre à 185 000 € pour une maison de Béthune, valable jusqu'au vendredi 6 novembre. Le vendeur la contresigne avec la mention « bon pour accord » le mercredi 4 novembre. Le jeudi 5, un autre visiteur propose 192 000 €, soit 7 000 € de plus. L'offre du couple désignait le bien et le prix sans renvoyer à un acte complémentaire : le vendeur est engagé et ne peut pas accepter la seconde proposition sans s'exposer à une action en justice.

Le compromis est signé, puis notifié au couple par lettre recommandée présentée pour la première fois le mardi 1er décembre 2026. Leur délai de rétractation court du mercredi 2 au vendredi 11 décembre 2026 inclus. Le dépôt de garantie, fixé par hypothèse à 10 % du prix, soit 18 500 €, est versé au notaire ; s'ils se rétractent dans ce délai, il leur est restitué intégralement, dans un délai de 21 jours lorsqu'un professionnel l'a reçu.

Offre au prix affiché : le vendeur est-il obligé d'accepter ?

Pas nécessairement. Un mandat confié à une agence ne vaut pas, en principe, acceptation anticipée de toute offre au prix demandé : le vendeur reste libre de refuser.

Tout dépend de la nature du mandat. Le mandat d'entremise charge l'agent de rechercher et de présenter des acquéreurs, sans pouvoir engager le propriétaire. Selon la Cour de cassation, le refus de vendre n'est alors pas fautif, sauf si le propriétaire a conclu l'opération en privant l'agent de la rémunération qu'il pouvait légitimement réclamer. Si le mandat autorise expressément l'agent à signer l'avant-contrat au nom du vendeur, l'offre au prix peut en revanche engager ce dernier.

Avant de signer une offre, mesurez votre engagement

Une offre d’achat n’est pas un simple brouillon : acceptée par écrit, elle peut suffire à former la vente et lier le vendeur, tandis que l’acheteur conserve ses 10 jours de rétractatioon à la notification du compromis. Avant de signer, fixez un délai de validité court, indiquez si vous empruntez, ne versez aucune somme et relisez chaque mention. Côté vendeur, ne contresignez une offre que si vous êtes décidé à vendre à ce prix, et vérifiez la nature de votre mandat. Les conseillers Pulp Immobilier peuvent vous aider à préparer votre achat ou votre vente dans le Nord et le Pas-de-Calais.