Canalisations gelées : qui paie les dégâts entre locataire, propriétaire et copropriété ?

Une nuit de janvier à Saint-Omer, un tuyau éclate dans le cellier d'une maison louée, vide depuis trois semaines. Au retour du locataire, l'eau a abîmé le sol et les murs. Qui paie ? Tout dépend de la cause. Si le gel vient d'un défaut de chauffage ou d'une absence sans précaution, la réparation incombe en principe au locataire, et son assurance habitation couvre en général les dégâts des eaux, sous ses conditions. Si la canalisation était vétuste ou mal protégée, la charge revient au propriétaire. En copropriété, une colonne commune relève du syndicat. Voici comment se répartissent les frais, ce que couvre l'assurance et les gestes qui évitent le sinistre.

Le locataire doit-il protéger les canalisations du gel ?

Oui, au titre de son obligation d'entretien. Le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail (article 7 c de la loi du 6 juillet 1989) et prend en charge l'entretien courant et les menues réparations (article 7 d).

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui liste les réparations locatives, ne mentionne pas le gel. Pour les canalisations d'eau, il vise le dégorgement et le remplacement des joints et des colliers. La responsabilité du locataire découle surtout de l'article 7 c : un tuyau qui gèle parce que le chauffage a été coupé en plein hiver lui est donc en principe imputable. Il n'y échappe qu'en prouvant la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d'un tiers qu'il n'a pas fait entrer.

Quand la facture revient-elle au propriétaire ?

Le propriétaire paie lorsque la cause tient au logement lui-même : canalisation vétuste, installation mal conçue ou chauffage défaillant. L'article 7 d de la loi de 1989 exclut des réparations locatives celles qui résultent de la vétusté, d'une malfaçon, d'un vice de construction, d'un cas fortuit ou de la force majeure.

L'article 6 de la même loi oblige le bailleur à faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état du logement. Service-public.gouv.fr est explicite : si la vétusté des canalisations provoque une fuite, le locataire prévient le propriétaire, qui prend la réparation en charge. Le même raisonnement vaut, en principe, pour un tuyau posé sans isolation dans un local non chauffé, ou pour une chaudière en panne que le bailleur tarde à réparer.

Le locataire a intérêt à signaler par écrit, avant l'hiver, toute faiblesse : canalisation exposée, robinet d'arrêt grippé, chauffage insuffisant. Ce courrier servira de preuve en cas de sinistre.

Ce que l'assurance habitation prend en charge

La garantie dégâts des eaux couvre en général les fuites et ruptures de canalisations, qu'elles soient dues ou non au gel, selon la DGCCRF. Elle indemnise les conséquences de l'eau (sols, murs, mobilier), mais pas la réparation de l'élément qui a cédé.

Le tuyau lui-même reste donc à payer, sauf garantie spécifique prévue au contrat. Une franchise s'applique le plus souvent. Les contrats peuvent aussi subordonner la garantie à des précautions en cas d'absence, comme maintenir le chauffage ou vidanger l'installation : relisez vos conditions générales avant de partir. La DGCCRF signale enfin que les assureurs suspendent certaines garanties au-delà d'une durée d'inoccupation, en général 90 jours, consécutifs ou cumulés selon les contrats.

Déclarez le sinistre dès que vous en avez connaissance : le délai ne peut être inférieur à 5 jours ouvrés (article L113-2 du Code des assurances). Coupez l'eau au compteur, photographiez les dégâts et conservez les pièces endommagées.

Exemple chiffré : une maison louée à Saint-Omer

Prenons l'exemple d'une maison louée à Saint-Omer. Le locataire s'absente trois semaines en janvier et coupe le chauffage. Le tuyau d'alimentation du cellier gèle et se rompt. Par hypothèse, la réparation de la canalisation coûte 380 €, les dommages causés par l'eau 2 900 €, et la franchise du contrat s'élève à 200 €.

Si le chauffage était resté allumé et que le tuyau longeait sans protection un mur extérieur, sa réparation reviendrait au propriétaire.

Copropriété et compteur d'eau : qui paie quoi ?

En copropriété, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages qui ont leur origine dans les parties communes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965). Une colonne montante gelée relève donc en principe du syndicat et de l'assurance de l'immeuble, la canalisation privative relevant de l'occupant ou du copropriétaire. Le règlement de copropriété fixe la frontière entre les deux : demandez-le au syndic en cas de doute.

Pour le compteur, consultez le règlement du service d'eau de votre commune ou de votre intercommunalité. L'article L2224-12 du Code général des collectivités territoriales impose à chaque service d'en établir un, fixant les obligations respectives de l'exploitant et des abonnés : vérifiez ce qu'il prévoit en cas de gel du compteur. Pour un local d'habitation, si la fuite a plus que doublé votre consommation moyenne des trois dernières années, l'article L2224-12-4 du même code vous dispense de payer l'excédent : envoyez au service d'eau, dans le mois qui suit son information, les justificatifs de la réparation.

Les bons gestes avant une période de gel

Dans une réponse publiée au Journal officiel le 4 avril 2017, le ministère de l'Environnement, de l'Énergie et de la Mer invitait les usagers à purger leurs installations lors d'absences prolongées, surtout dans les régions exposées au gel.

Avant une absence ou une vague de froid, quelques précautions suffisent :

• maintenir un chauffage minimal dans le logement, y compris dans les pièces peu utilisées ;
• isoler les tuyaux qui traversent une cave, un garage ou un cellier non chauffé ;
• protéger le compteur avec un isolant qui ne retient pas l'humidité ;
• repérer le robinet d'arrêt et vérifier qu'il fonctionne ;
• couper l'eau et vidanger l'installation en cas de départ prolongé.

Avant l’hiver, vérifiez qui fait quoi

Face à une canalisation gelée, tout se joue sur la cause. Un chauffage coupé ou une absence sans précaution met la réparation à la charge du locataire ; une installation vétuste ou mal protégée la fait revenir au propriétaire ; une colonne commune relève du syndicat. Locataire, relisez votre contrat d’assurance avant de partir en janvier. Propriétaire, faites isoler les tuyaux exposés et gardez votre assurance PNO à jour. Les conseillers Pulp Immobilier peuvent vous accompagner dans la gestion de votre location dans le Nord et le Pas-de-Calais.