Dégât des eaux en appartement : qui paie, quel assureur gère et ce que change la convention IRSI

Une tache brune s'étend au plafond de votre salle de bains, juste sous la douche du voisin du dessus. Dans un immeuble, ce sinistre soulève toujours les mêmes questions : qui appeler, qui paie, faut-il attendre l'assureur du voisin ? La réponse tient en une règle : depuis le 1er juin 2018, la convention IRSI, signée entre assureurs, confie le dossier à l'assureur de l'occupant du logement endommagé, propriétaire comme locataire. Pour des dommages jusqu'à 5 000 € HT par logement, c'est lui qui organise la recherche de fuite et vous indemnise, puis se retourne éventuellement contre l'assureur du responsable. Voici les bons réflexes, les seuils et un exemple chiffré à Lille.

Les premiers réflexes : couper l’eau, prévenir, déclarer sous 5 jours ouvrés

Votre priorité est d'arrêter l'écoulement, puis de déclarer le sinistre à votre propre assureur dans le délai prévu par votre contrat. Ce délai ne peut pas être inférieur à 5 jours ouvrés à partir du moment où vous avez eu connaissance du sinistre, selon l'article L113-2 du Code des assurances.

Service-public.gouv.fr recommande l'ordre suivant :

• fermer le robinet concerné ou couper le compteur, et prévenir le voisin si l'eau vient de chez lui ;
• couper l'électricité dans les pièces touchées ;
• faire réparer la fuite sans attendre, en gardant les factures de ces mesures d'urgence ;
• ne pas engager la remise en état avant l'accord de l'assureur.

Le constat amiable dégât des eaux reste facultatif, mais il accélère le traitement : signé par les personnes concernées, il est transmis à chaque assureur et, pour un locataire ou un copropriétaire, au bailleur ou au syndic. Une déclaration tardive ne fait perdre la garantie que si le contrat le prévoit et si l'assureur prouve un préjudice, par exemple une aggravation des dégâts.

Quel assureur gère le sinistre avec la convention IRSI ?

En principe, c'est l'assureur de l'occupant du local endommagé, qu'il soit propriétaire, locataire ou hébergé gratuitement. Vous n'avez donc pas à attendre l'assureur du voisin d'où vient la fuite : chaque victime s'adresse à son propre assureur.

La convention d'indemnisation et de recours des sinistres immeuble (IRSI) s'applique aux dégâts des eaux et aux incendies survenus depuis le 1er juin 2018 qui mettent en cause au moins deux assureurs adhérents. Elle désigne un assureur gestionnaire unique par local sinistré, selon la situation.

Selon service-public.gouv.fr, les sinistres dont l'origine est extérieure à l'immeuble, ainsi que ceux survenus dans une chambre d'hôtel ou d'hôtes, échappent à la convention : ils sont réglés selon chaque contrat.

Qui paie quoi selon le montant des dommages ?

Tout dépend du montant des dommages matériels de chaque local, apprécié hors taxes. Jusqu'à 1 600 € HT, votre assureur paie seul et définitivement ; entre 1 600 € et 5 000 € HT, il indemnise après une expertise commune puis peut réclamer le remboursement à l'assureur du responsable.

Dans la première tranche, les assureurs renoncent entre eux à tout recours, et l'expertise n'est en principe pas nécessaire. Exception notable : en cas de sinistres répétés imputables au même responsable, la convention rouvre, sous conditions, le recours entre assureurs. Dans la seconde tranche, l'expertise est obligatoire et menée « pour compte commun », au nom de tous les assureurs concernés. Au-delà de 5 000 € HT, chaque assureur intervient selon son propre contrat.

Deux frais restent souvent pour vous. D'abord la franchise, c'est-à-dire la part fixée au contrat qui n'est jamais remboursée. Ensuite la réparation de la cause elle-même, joint, flexible ou canalisation : elle n'entre pas dans l'indemnisation des dommages et revient à la personne chargée de l'entretien de l'équipement, sauf garantie spécifique.

Exemple : une fuite de douche dans un immeuble de Lille

Prenons l'exemple d'une copropriétaire qui occupe un appartement dans un immeuble lillois. Le joint de la douche du dessus fuit pendant plusieurs semaines. Hypothèses : plafond et peintures à refaire pour 1 750 € HT, parquet abîmé pour 450 € HT, linge et petit mobilier pour 200 € HT après déduction de la vétusté, soit 2 400 € HT, et une franchise contractuelle de 150 €.

Les 2 400 € HT dépassent de 800 € le seuil de 1 600 € : le sinistre relève de la seconde tranche. Son propre assureur, gestionnaire, mandate l'expert, l'indemnise à hauteur de 2 250 € (2 400 € moins 150 € de franchise), puis peut se retourner contre l'assureur du voisin du dessus. Le voisin, lui, paie la réparation de son joint. Avec 1 500 € HT de dommages, son assureur l'aurait indemnisée de 1 350 € sans recours ni expertise obligatoire.

Copropriété, recherche de fuite et voisin absent : les cas particuliers

Quand la cause n'est pas visible, une recherche de fuite s'impose. Selon service-public.gouv.fr, son coût revient à l'assureur du lot d'où provient la fuite, ou à l'assureur de l'immeuble si elle vient des parties communes. Si cette recherche est impossible dans le logement concerné, par exemple parce que l'accès est refusé ou qu'elle détruirait un autre local, elle passe à l'assureur de l'immeuble.

Les sondages engagés spontanément par l'occupant, un voisin ou le syndic restent à la charge de l'assureur de celui qui les a commandés. Selon service-public.gouv.fr, si la fuite vient d'une partie commune, comme une colonne d'eau, le syndic déclare le sinistre à l'assureur de l'immeuble ; vos propres dommages restent gérés par votre assureur habitation.

Si le voisin d'où vient l'eau est absent, contactez le syndic, le gardien ou l'agence qui gère son logement : ils peuvent faire couper l'eau sur la colonne ou joindre le propriétaire. Côté obligations, le locataire d'un logement vide doit être assuré, et chaque copropriétaire, occupant ou non, doit au minimum assurer sa responsabilité civile.

Un dégât des eaux se règle d'abord avec votre propre assureur

Retenez l’essentiel : en appartement, vous déclarez le sinistre à votre assureur, pas à celui du voisin, dans le délai du contrat et au moins sous 5 jours ouvrés. Jusqu’à 5 000 € HT de dommages par logement, la convention IRSI désigne un seul assureur gestionnaire, qui organise la recherche de fuite et vous indemnise avant de se retourner, au-delà de 1 600 € HT, contre l’assureur du responsable. Coupez l’eau, photographiez les dégâts, gardez vos factures et prévenez sans attendre le syndic ou le bailleur. Les conseillers Pulp Immobilier peuvent vous accompagner dans la gestion de votre location ou de votre bien dans le Nord et le Pas-de-Calais.