Diagnostics immobiliers : la durée de validité de chacun en 2026, et ceux à refaire avant de vendre ou de louer

Un DPE réalisé en 2019, un diagnostic gaz de 2022 : le vendeur qui ressort ces documents pour une vente fin 2026 découvre qu'ils ne sont plus valables. L'état des risques et le diagnostic termites expirent au bout de 6 mois, l'électricité et le gaz après 3 ans en vente et 6 ans en location, le DPE après 10 ans, tandis que l'amiante et le plomb sans résultat positif n'ont pas de date limite. Attention : tous les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont périmés depuis le 1er janvier 2025. Voici le tableau complet, ce qu'il faut refaire entre le compromis et l'acte, et un exemple à Dunkerque.

Quelle est la durée de validité de chaque diagnostic ?

Chaque diagnostic a sa propre durée, parfois différente en vente et en location. Le tableau ci-dessous récapitule les règles de 2026, d'après service-public.gouv.fr et l'ANIL.

Le constat plomb est positif au-delà de 1 mg/cm². Un repérage amiante antérieur au 1er avril 2013 doit être refait avant la vente. La superficie Carrez d'un lot de copropriété et, dans les zones fixées par arrêté, l'information sur le risque de mérule n'ont pas de durée de validité.

DPE et audit énergétique : les documents à surveiller en 2026 et 2027

Le DPE, diagnostic de performance énergétique, vaut 10 ans s'il a été réalisé depuis le 1er juillet 2021. Les DPE plus anciens ne sont plus valables : ceux de 2013 à 2017 depuis le 1er janvier 2023, ceux du 1er janvier 2018 au 30 juin 2021 depuis le 1er janvier 2025.

Le calcul évolue sans remettre en cause les DPE existants. Le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026, et un arrêté du 19 août 2026 l'abaisse à 1,7 au 1er janvier 2027. Selon service-public.gouv.fr, un logement dont l'étiquette s'améliore peut obtenir une mise à jour gratuite, sans nouvelle visite, sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME.

L'audit énergétique, qui propose des scénarios de travaux, s'ajoute au DPE lors de la vente d'une maison ou d'un immeuble appartenant à un seul propriétaire, pas d'un lot de copropriété. Il est exigé pour les classes F et G depuis le 1er avril 2023, pour la classe E depuis le 1er janvier 2025, et le sera pour la classe D au 1er janvier 2034. Il vaut 5 ans.

Vente : ce qu'il faut refaire entre le compromis et l'acte

Le dossier de diagnostic technique (DDT), fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique. Si un document n'est plus valable le jour de l'acte, il faut le remplacer par un document à jour, la validité s'appréciant aussi à la signature de l'acte authentique.

Les conséquences d'un oubli sont lourdes : sans document valable pour le plomb, l'amiante, les termites, le gaz, l'électricité ou l'assainissement non collectif, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés, même avec une clause prévue à cet effet. Sans état des risques, l'acquéreur peut demander au juge la résolution de la vente ou une diminution du prix. Pour la superficie Carrez, une surface réelle inférieure de plus d'un vingtième, soit 5 %, à celle indiquée dans l'acte ouvre droit à une baisse proportionnelle du prix, à demander dans l'année qui suit l'acte, selon l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Exemple : une maison de 1965 à vendre à Dunkerque

Prenons l'exemple d'un propriétaire qui vend une maison dunkerquoise de 1965, raccordée au tout-à-l'égout, dont les installations d'électricité et de gaz ont plus de 15 ans. Hypothèses : compromis le lundi 16 novembre 2026, acte le vendredi 26 février 2027. Le dossier contient un DPE de 2019, un repérage amiante de 2011, un diagnostic électricité du 15 mars 2024, un diagnostic gaz du 5 octobre 2022 et un état des risques du 10 juin 2026.

Le DPE de 2019 est périmé depuis le 1er janvier 2025, et le repérage amiante, antérieur au 1er avril 2013, est à refaire. Le diagnostic gaz a expiré le 5 octobre 2025. Le diagnostic électricité, valable jusqu'au 15 mars 2027, couvre les deux dates. L'état des risques, obligatoire puisque Dunkerque est classée en zone de sismicité 2 selon Géorisques, vaut jusqu'au 10 décembre 2026 : il couvre le compromis, pas l'acte, et devra être actualisé. Aucun constat plomb n'est exigé, la maison étant postérieure à 1949. Pour les termites, le vendeur vérifie auprès de la mairie ou de la préfecture si un arrêté couvre la commune. Si le nouveau DPE classe la maison en E, F ou G, un audit énergétique s'ajoute.

Location : les diagnostics à annexer au bail

Le bailleur annexe le DDT au bail à la signature et à chaque renouvellement : DPE, constat plomb, électricité, gaz, état des risques et diagnostic bruit selon le logement. L'électricité, le gaz et le plomb positif y valent 6 ans, et l'amiante est seulement tenu à disposition du locataire.

Surtout, le DPE conditionne désormais la mise en location : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué, même en cas de renouvellement du bail, et l'interdiction s'étendra aux logements classés F en 2028, puis E en 2034. Sans constat plomb ou état des risques, le locataire peut demander l'annulation du bail ou une baisse du loyer.

Vérifiez les dates avant de mettre en vente ou en location

Chaque diagnostic doit être valable au jour de la signature, celle du compromis puis celle de l’acte, ou celle du bail. Avant de publier votre annonce, comparez la date de chaque document au tableau. Refaites d’emblée les DPE antérieurs au 1er juillet 2021 et les repérages amiante d’avant le 1er avril 2013, puis anticipez l’état des risques, valable seulement 6 mois. Les conseillers Pulp Immobilier peuvent vous aider à préparer la vente ou la location de votre bien dans le Nord et le Pas-de-Calais.