Décès du locataire : que devient le bail, qui peut rester dans le logement et qui paie le loyer ?

Un locataire âgé décède à Lens. Sa fille, qui vivait avec lui depuis un an et demi, se demande si elle doit partir, et le propriétaire qui paiera le loyer. En location vide, le décès ne rompt pas forcément le bail : il continue avec le conjoint cotitulaire ou passe à certains proches, dont les enfants qui vivaient avec le défunt depuis au moins un an. À défaut, il est résilié à la date du décès, et la succession doit une indemnité jusqu'à la remise des clés. Voici qui peut rester, ce qui change en logement social et en meublé, et qui paie quoi.

Qui peut reprendre le bail après le décès du locataire ?

Le conjoint marié qui habitait le logement garde le bail de plein droit, et certains proches peuvent en obtenir le transfert. La liste est fixée par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, et elle est limitative.

Premier cas : la cotitularité. Selon l'article 1751 du Code civil, le bail du logement qui sert effectivement aux deux époux appartient à l'un et à l'autre, même s'il a été signé avant le mariage. Les partenaires de pacs n'en bénéficient que s'ils en ont fait la demande conjointe au bailleur. Le survivant cotitulaire dispose alors d'un droit exclusif sur le bail : les autres héritiers, même s'ils habitaient les lieux, ne peuvent rien revendiquer.

Sans cotitularité, l'article 14 prévoit le transfert du bail aux personnes suivantes.

Si plusieurs proches réclament le bail, le juge tranche en fonction des intérêts en présence. Payer le loyer ne prouve pas à lui seul un concubinage notoire, qui suppose une vie commune stable, continue et connue.

Exemple : à Lens, la fille qui vivait avec son père depuis 18 mois

Prenons l'exemple d'une femme installée chez son père à Lens le 1er septembre 2024 pour l'aider au quotidien. Il décède le 1er mars 2026 : elle vivait avec lui depuis 18 mois, au-delà du minimum de 12. Hypothèses : loyer de 520 € hors charges, 50 € de provisions, soit 570 € par mois. Le bail lui est transféré par l'effet de la loi : elle n'a aucune action en justice à engager, mais doit prévenir le bailleur par écrit, avec l'acte de décès. Si son père laissait un mois impayé (570 €), cette dette ne la suit pas comme locataire : elle relève de la succession.

Installée le 1er octobre 2025, elle n'aurait eu que 5 mois de vie commune. Faute d'autre bénéficiaire, le bail aurait pris fin au décès, et elle n'aurait pu que négocier un nouveau contrat.

Logement social, meublé : des règles différentes

En HLM, le transfert existe aussi, mais certains bénéficiaires doivent remplir les conditions d'attribution d'un logement social. En meublé, l'article 14 ne s'applique pas : c'est le Code civil qui règle le sort du bail.

Dans le parc social, selon service-public.gouv.fr, le bail se poursuit automatiquement avec le conjoint qui habite le logement, ou avec le partenaire de pacs ou le concubin qui l'avait signé. Le descendant qui vivait avec le locataire depuis au moins un an doit, lui, avoir des revenus qui ne dépassent pas le plafond d'attribution, et le logement ne doit pas devenir sous-occupé, c'est-à-dire compter au moins deux pièces habitables de plus que d'occupants. Sinon, le bailleur peut lui proposer un logement plus petit. Selon l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, ces critères ne visent ni le conjoint, ni le partenaire, ni le concubin notoire, ni les ascendants, personnes handicapées ou de plus de 65 ans ayant vécu sur place plus d'un an.

En location meublée, le contrat n'est pas résolu par le décès : il passe aux héritiers, aux conditions prévues. Une clause qui prévoit sa résiliation de plein droit au décès du locataire est toutefois valable. Les héritiers qui veulent y mettre fin donnent le préavis d'un mois applicable au meublé, pendant lequel loyer et charges restent dus.

Personne ne reprend le bail : qui paie le loyer et jusqu'à quand ?

En location vide, sans bénéficiaire, le bail est résilié de plein droit à la date du décès, sans préavis. Le loyer dû jusqu'au décès, puis l'indemnité d'occupation réclamée tant que le logement n'est pas libéré, sont des dettes de la succession.

Reprenons l'exemple lensois avec un locataire seul, décédé le 1er mars 2026, dont les héritiers rendent les clés le 15 avril. Avec une indemnité d'occupation égale au loyer charges comprises, la succession doit 570 € pour mars et 285 € pour la moitié d'avril, soit 855 €. Si le bailleur impute ces sommes justifiées sur le dépôt de garantie de 520 €, il reste 335 € à régler par la succession.

Ces dettes suivent les règles de l'héritage : l'héritier qui accepte la succession les supporte en proportion de sa part, celui qui renonce n'en doit rien. Attention : déménager les meubles du défunt peut valoir acceptation tacite, donc un héritier qui hésite consulte le notaire avant de vider les lieux. Si les héritiers restent inactifs, le bailleur les met en demeure par commissaire de justice ; si aucun n'est connu, il demande au juge de déclarer la succession vacante et de désigner un curateur.

Pour clore proprement la location :

• informer le bailleur par écrit, avec une copie de l'acte de décès, en indiquant s'ils demandent le transfert ou la fin du bail ;
• fixer une date d'état des lieux de sortie et de remise des clés ;
• communiquer l'adresse du notaire ou d'un héritier pour la restitution du dépôt de garantie.

Prévenir le bailleur écrit, sans tarder

Le décès d’un locataire n’éteint pas tout : selon la situation, le bail continue avec le conjoint, passe à un proche qui vivait sur place depuis au moins un an, ou prend fin au jour du décès. Adressez vite au bailleur un courrier avec l’acte de décès, en précisant si vous demandez le transfert. Les héritiers, eux, organisent la remise des clés rapidement, car l’indemnité d’occupation pèse sur la succession. Les conseillers Pulp Immobilier peuvent vous accompagner dans la gestion de votre location dans le Nord et le Pas-de-Calais.