Succession immobilière : quels sont les frais réels quand on vend un bien hérité ?
Un décès en janvier, une maison de famille estimée 180 000 €, deux enfants héritiers. La déclaration de succession doit partir au service des impôts dans les six mois qui suivent le décès, droits compris. Le bien, lui, ne sera peut-être mis en vente qu'un an plus tard, une fois les meubles sortis et les diagnostics réalisés.
Beaucoup d'héritiers séparent mentalement deux notes : celle du règlement de la succession chez le notaire, puis celle de la revente. Ces deux étapes sont reliées par un seul chiffre. La valeur inscrite dans la déclaration de succession devient le prix d'acquisition retenu par le fisc pour calculer la plus-value le jour où le bien change de mains.
Minorer cette valeur pour alléger les droits revient donc à gonfler une plus-value taxée 36,2 % quelques années plus tard. Poste par poste, de l'attestation de propriété au droit de partage, voici où part l'argent et à quel moment il sort.
L'attestation de propriété coûte 0,532 % au-delà de 30 000 €
Dès qu'un bien immobilier figure dans la succession, le notaire dresse une attestation de propriété immobilière, l'acte qui constate le transfert du bien aux héritiers et le publie au service de la publicité foncière. Sans cette publication, aucune vente n'est possible : l'acquéreur ne peut pas acheter à des vendeurs qui n'apparaissent pas au fichier immobilier.
Son émolument est proportionnel et identique chez tous les notaires de métropole : 1,935 % jusqu'à 6 500 €, 1,064 % de 6 500 à 17 000 €, 0,726 % de 17 000 à 30 000 €, puis 0,532 % au-delà, en hors taxes. Ce barème est inchangé depuis le 1er janvier 2021 et a été reconduit à l'identique par arrêté pour la période courant jusqu'en février 2028.
Sur une maison valorisée 180 000 €, l'addition des quatre tranches donne environ 1 130 € hors taxes, soit près de 1 360 € une fois la TVA à 20 % ajoutée. S'y greffent les débours avancés par l'étude, dont les frais de publicité foncière, facturés au réel.
Six mois pour déposer, 0,20 % par mois ensuite
Le délai de dépôt de la déclaration de succession est de six mois à compter du décès survenu en France, douze mois s'il a eu lieu à l'étranger. Les droits se paient au moment du dépôt, pas à la vente du bien, ce qui oblige certains héritiers à emprunter ou à demander un paiement fractionné avant même d'avoir trouvé un acquéreur. Ce décalage de trésorerie surprend presque toujours les familles, et mérite d'être anticipé dès le premier rendez-vous chez le notaire ou en agence.
Au-delà de ce délai, l'intérêt de retard court à 0,20 % par mois, soit 2,4 % par an. Une majoration de 10 % s'ajoute lorsque le dépôt intervient plus de douze mois après le décès, et elle monte à 40 % si une mise en demeure reste sans réponse.
La rédaction de la déclaration est facturée par le notaire selon un émolument proportionnel à l'actif brut : 1,548 % jusqu'à 6 500 €, 0,851 % jusqu'à 17 000 €, 0,580 % jusqu'à 30 000 €, 0,426 % au-delà. À défaut d'inventaire, l'article 764 du code général des impôts présume la valeur des meubles meublants égale à 5 % de l'actif brut successoral, un forfait qu'un inventaire réel permet souvent de faire tomber.
100 000 € par enfant, 15 932 € entre frère et sœur
Les abattements applicables aux successions ouvertes en 2026 reprennent ceux de 2025, la loi de finances ne les ayant pas revalorisés. Chaque enfant retranche 100 000 € sur la part reçue de chacun de ses parents, un petit-enfant 31 865 €, un frère ou une sœur 15 932 €, un neveu ou une nièce 7 967 €, et 1 594 € s'appliquent à défaut d'autre abattement.
Le conjoint survivant et le partenaire de Pacs sont totalement exonérés de droits de succession depuis 2007. Une personne en situation de handicap dispose d'un abattement spécifique de 159 325 €, qui se cumule avec celui lié au lien de parenté.
Au-delà de l'abattement, le barème en ligne directe est progressif, de 5 % à 45 %, la tranche à 20 % couvrant la quasi-totalité des successions courantes. Entre frère et sœur, le taux démarre à 35 % et passe à 45 % au-delà de 24 430 €, ce qui change l'ordre de grandeur du dossier. L'article 764 bis prévoit en plus un abattement de 20 % sur la valeur de la résidence principale du défunt lorsqu'elle est occupée, au jour du décès, par le conjoint survivant, le partenaire de Pacs ou un enfant mineur ou majeur protégé.
La valeur déclarée, ce chiffre que le fisc compare au prix de revente
La valeur portée dans la déclaration est une valeur vénale, c'est-à-dire le prix que le bien aurait atteint sur le marché libre au jour du décès. Elle est déclarée par les héritiers eux-mêmes, ce qui laisse une marge d'appréciation réelle et explique la tentation de tirer le chiffre vers le bas.
L'administration dispose ensuite d'un délai de reprise qui court en principe jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle du dépôt. Son premier réflexe consiste à comparer la valeur déclarée au prix effectivement obtenu si le bien a été revendu entre-temps, puis aux mutations comparables du même secteur.
Un redressement se traduit par un rappel de droits, l'intérêt de retard de 0,20 % par mois et une majoration de 40 % lorsque le manquement est jugé délibéré. Une estimation écrite et argumentée, appuyée sur des ventes comparables, reste la pièce à glisser au dossier : notre estimation en ligne donne une première fourchette, que le conseiller affine ensuite sur place.
La valeur de succession devient votre prix d'achat
Pour un bien reçu par succession, le prix d'acquisition retenu au titre de la plus-value est la valeur déclarée, et la durée de détention démarre au jour du décès, pas à la date où le défunt avait acheté. Le compteur des abattements repart de zéro pour les héritiers, même si la maison était dans la famille depuis quarante ans.
Le forfait de 7,5 % de frais d'acquisition ne s'applique pas : il est réservé aux acquisitions à titre onéreux. Les frais réels supportés par l'héritier, droits de succession et émoluments du notaire compris, viennent en revanche majorer le prix d'acquisition, au prorata de la valeur du bien dans l'actif successoral.
Le mécanisme se lit mieux en chiffres. Maison déclarée 150 000 €, revendue 180 000 € deux ans plus tard : la plus-value brute atteint 30 000 €, taxée 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 10 860 € avant prise en compte des frais réels. La même maison déclarée à sa valeur de 180 000 € aurait coûté 6 000 € de droits supplémentaires à un enfant imposé dans la tranche à 20 %, et pas un euro d'impôt de plus-value. Regarder les biens comparables en vente dans le secteur au moment du décès évite ce genre d'arbitrage perdant.
L'indivision, le partage à 2,5 % et le bien vendu vite
Tant que le partage n'est pas signé, les héritiers détiennent le bien en indivision, chacun pour une quote-part. La vente à un tiers exige l'accord unanime des indivisaires, ce qui explique la longueur de certains dossiers lorsque quatre ou cinq héritiers vivent dans des régions différentes.
Formaliser le partage par acte déclenche le droit de partage de 2,5 % de l'actif net partagé. Le rachat de la part d'un héritier par un autre, appelé licitation, supporte ce même taux de 2,5 % lorsque l'acquéreur est déjà membre de l'indivision ; au profit d'un tiers étranger à l'indivision, l'opération est taxée comme une vente ordinaire.
Vendre le bien à un acquéreur extérieur puis se répartir le prix évite ce droit de partage, chaque indivisaire recevant directement sa quote-part. C'est la voie la plus fréquemment retenue, et celle qui suppose de mettre le bien sur le marché sans attendre le partage, avec l'appui d'une agence du secteur.
Reste le calendrier. Une vente conclue dans les mois qui suivent le décès ne bénéficie d'aucun abattement pour durée de détention, celui-ci ne commençant qu'à partir de la sixième année, mais elle dégage rarement de plus-value si la valeur déclarée a été juste. Ces abattements comme ces barèmes se rejouent à chaque loi de finances : les seuils à retenir sont ceux applicables à la date du décès, pas ceux de l'année de la vente, et le prochain budget peut encore déplacer les lignes.