Surface Carrez erronée : combien pouvez-vous récupérer après l’achat ?

Vous avez acheté un deux-pièces annoncé à 46 m² et, en mesurant pour poser un parquet, vous n’en trouvez guère plus de 43. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle de l’acte de vente, l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 vous permet d’obtenir une baisse du prix proportionnelle à tous les mètres carrés manquants. Vous devez agir dans l’année qui suit la signature chez le notaire. En dessous de 5 %, vous ne récupérez rien. Voici les biens concernés, le calcul détaillé et la démarche à suivre.

Quels biens sont concernés par la loi Carrez ?

La loi Carrez du 18 décembre 1996, qui a réécrit l'article 46 de la loi de 1965, s'applique à la vente d'un lot de copropriété, qu'il s'agisse d'un appartement, d'un local commercial ou de bureaux : la promesse comme l'acte authentique doivent mentionner la superficie de sa partie privative. Elle ne concerne ni les caves, garages et parkings, ni les lots de moins de 8 m².

L'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 retient la surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, sans les parties de moins de 1,80 m de hauteur.

• Comptent : pièces de vie, cuisine, salle de bains, placards, combles et vérandas clos et couverts, pour leurs parties d'au moins 1,80 m de hauteur.
• Ne comptent pas : balcons et terrasses ouverts, caves, garages, parkings, parties sous 1,80 m.

Une maison individuelle hors copropriété n'est pas concernée : la surface annoncée n'y bénéficie pas de cette garantie légale. Les ventes sur plan (VEFA) obéissent à d'autres règles.

À partir de quel écart pouvez-vous récupérer de l'argent ?

Vous pouvez agir dès que la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième, soit 5 %, à celle de l'acte. Le vendeur supporte alors une diminution du prix proportionnelle à toute la surface manquante, et pas seulement à la part qui dépasse 5 %.

Quatre situations se présentent :

• surface plus grande que prévu : aucun supplément de prix pour le vendeur ;
• écart de 5 % ou moins : aucune diminution ;
• écart de plus de 5 % : diminution proportionnelle, à demander dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique ;
• superficie absente : action en nullité de la vente, au plus tard un mois après l'acte authentique.

Ce délai d'un an est un délai de forclusion. Un courrier ou une négociation ne l'arrête pas : seule une demande en justice, même en référé, l'interrompt (article 2241 du Code civil).

Exemple chiffré : un T2 à Lille annoncé 46 m²

Prenons l'exemple d'un T2 à Lille vendu 160 000 €, avec 46 m² dans l'acte. Un contre-mesurage trouve 43,2 m² :

1. surface manquante : 46 − 43,2 = 2,8 m² ;
2. écart : 2,8 ÷ 46 = 6,09 %, au-dessus du seuil de 5 % ;
3. prix au mètre carré de l'acte : 160 000 ÷ 46 = 3 478,26 € ;
4. somme récupérable : 2,8 × 3 478,26 = 9 739,13 €.

Le seuil se situe ici à 43,7 m² (46 × 0,95). Si le contre-mesurage avait trouvé 44 m², l'écart de 2 m² ne représenterait que 4,35 % : aucune diminution, alors que ces 2 m² « valent » 6 956,52 € au prix de l'acte.

Surface mesurée	Écart	Seuil dépassé ?	Somme récupérable
44 m²	4,35 %	Non	0 €
43,7 m²	5 %	Non, il faut plus de 5 %	0 €
43,2 m²	6,09 %	Oui	9 739,13 €
40 m²	13,04 %	Oui	20 869,57 €

Comment récupérer la somme, étape par étape ?

Faites vérifier la surface, réclamez la somme au vendeur, puis saisissez le juge avant la fin du délai d'un an faute d'accord.

1. Relisez l'acte authentique : surface, prix et date de signature, qui fait courir le délai.
2. Faites réaliser un contre-mesurage Carrez par un diagnostiqueur ou un géomètre-expert, avec un relevé pièce par pièce.
3. Écrivez au vendeur en recommandé avec accusé de réception, rapport joint, en chiffrant la diminution demandée.
4. Tentez l'amiable si la somme ne dépasse pas 5 000 € : conciliation, médiation ou procédure participative sont alors obligatoires avant le juge (article 750-1 du Code de procédure civile). Lancez la démarche tôt pour rester dans le délai d'un an.
5. Faites assigner le vendeur devant le tribunal judiciaire, avec l'aide d'un avocat, avant l'expiration du délai d'un an.

Le vendeur peut-il se retourner contre le mesureur ?

Oui, mais il ne récupère pas pour autant la somme rendue à l'acheteur. Pour la Cour de cassation (troisième chambre civile, 28 janvier 2015, n° 13-27.397), la restitution d'une partie du prix n'est pas en elle-même un préjudice indemnisable, puisqu'elle ramène simplement le prix à celui de la surface réelle.

Le vendeur peut en revanche invoquer une perte de chance, celle d'avoir pu vendre le bien au même prix pour une surface moindre. Une perte de chance n'est jamais indemnisée à 100 % : le juge en fixe la mesure. Selon l'analyse par l'ANIL d'un arrêt du 2 juin 2016 (n° 15-16.967), la Cour de cassation a retenu la responsabilité d'un diagnostiqueur pour le surcoût bancaire supporté par un acquéreur.

Surface Carrez et surface habitable : quelle différence ?

La surface Carrez sert à la vente d'un lot de copropriété ; la surface habitable, imposée dans le bail par la loi Boutin de 2009, concerne la location. Les deux méthodes se ressemblent, mais la surface habitable écarte notamment les combles non aménagés, que la surface Carrez peut inclure.

Selon service-public.fr, si la surface habitable réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle. Le bailleur a deux mois pour répondre ; à défaut d'accord, le juge peut être saisi dans les quatre mois suivant la demande. La baisse s'applique depuis la signature du bail si la demande intervient dans les six mois, sinon à partir de la demande.

Avant de signer comme après : les bons réflexes

Avant l'achat, demandez le certificat de mesurage, comparez-le à l'annonce et mesurez vous-même les pièces lors d'une visite. Après la vente, au moindre doute, faites faire un contre-mesurage et notez la date limite d'un an. Vendeur, confiez le mesurage à un professionnel assuré. Les conseillers Pulp Immobilier peuvent vous aider à estimer votre appartement sur la base d'une surface fiable.