Louer une chambre chez soi : jusqu'à quel loyer vos revenus sont-ils exonérés d'impôt en 2026 ?

Une chambre libérée par un enfant parti, un étudiant qui cherche un toit près de la faculté : louer une pièce de son logement rapporte un complément de revenu qui peut rester totalement hors impôt. En 2026, les loyers sont exonérés si la chambre fait partie de votre résidence principale, si elle devient la résidence principale du locataire et si le loyer annuel hors charges ne dépasse pas 159 € par m² hors Île-de-France (215 € en Île-de-France). Pour une chambre de 12 m² à Lille, le plafond s'établit donc à 159 € par mois. Ce régime vise les locations réalisées jusqu'au 31 décembre 2026. Voici les conditions, le calcul et ce qui se passe au-delà du plafond.

Quelles conditions faut-il remplir pour ne payer aucun impôt ?

L'article 35 bis du Code général des impôts exonère les loyers d'une ou plusieurs pièces de votre habitation principale, louées meublées, si trois conditions sont réunies en même temps. Le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20, version du 19 août 2026) les détaille.

La première condition tient au logement : la location doit réduire l'espace que vous occupez vous-même, et la pièce ne doit pas former un logement indépendant. Une entrée séparée, une cuisine ou une salle de bain privative sont des indices qui peuvent faire perdre l'exonération. La deuxième concerne l'occupant : la chambre doit être sa résidence principale, ce qui est le cas d'un étudiant ou d'un apprenti qui y vit pendant l'année, ou sa résidence temporaire s'il est salarié saisonnier. La troisième porte sur le prix, qui doit rester « raisonnable ».

Pour apprécier ce prix, l'administration publie chaque année des plafonds indicatifs par m² de surface habitable, charges non comprises.

Quand ces conditions sont remplies, vous n'avez rien à déclarer, selon impots.gouv.fr. Cette règle vaut aussi pour un locataire qui sous-loue une chambre de son logement, à condition d'avoir l'accord écrit de son propriétaire sur la sous-location et sur son prix. L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit en outre un loyer au m² supérieur à celui du bail principal.

Comment calculer le loyer maximal de votre chambre ?

Multipliez la surface habitable louée par le plafond annuel, puis divisez par douze pour obtenir un loyer mensuel. Le résultat s'entend hors charges : l'eau, l'électricité ou internet peuvent être facturés en plus, de préférence au plus près des dépenses réelles.

Prenons l'exemple d'un propriétaire qui loue à un étudiant une chambre meublée de 12 m² dans sa maison à Lille. Le plafond annuel atteint 12 × 159 = 1 908 €, soit 159 € par mois hors charges. Le BOFiP vise la « surface habitable » sans préciser le sort des pièces partagées, comme la cuisine ou le séjour. Retenir la seule surface de la chambre donne donc le calcul le plus prudent. La même chambre à Paris supporterait un plafond de 2 580 € par an, soit 215 € par mois.

Le dépassement a une conséquence nette : le prix raisonnable étant une condition de l'exonération, celle-ci tombe pour la totalité des loyers, et pas seulement pour la part qui excède le plafond.

Au-delà du plafond : micro-BIC, prélèvements sociaux et CFE

Si votre loyer dépasse le plafond, vos recettes deviennent imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), comme une location meublée classique. Le régime micro-BIC s'applique alors avec un abattement forfaitaire de 50 %, jusqu'à 83 600 € de recettes pour les revenus de 2026 selon service-public.gouv.fr.

Plusieurs démarches suivent. Vous devez vous immatriculer gratuitement sur le guichet des formalités des entreprises dans les 15 jours qui suivent le début de la location, pour obtenir un numéro SIRET. Vous déclarez ensuite vos recettes, charges comprises, sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO. Le revenu imposé supporte l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, fixés à 18,6 % pour les revenus de location meublée en 2026, contre 17,2 % en location vide, selon impots.gouv.fr. Côté cotisation foncière des entreprises (CFE), impots.gouv.fr précise que vous en êtes exonéré si vos recettes ne dépassent pas 5 000 € par an.

Reprenons la chambre lilloise, louée cette fois 260 € par mois hors charges plus 40 € de charges. Le loyer annuel hors charges atteint 3 120 €, bien au-delà des 1 908 € autorisés. Les recettes déclarées s'élèvent à 3 600 €, dont 1 800 € imposables après abattement. Avec une tranche marginale d'impôt de 11 %, le propriétaire paie 198 € d'impôt et 334,80 € de prélèvements sociaux, soit 532,80 €. Il conserve 2 587,20 € de loyers hors charges après impôt, contre 1 908 € au plafond exonéré. Dépasser le plafond peut donc rester rentable, à condition d'accepter les formalités et de pratiquer un loyer cohérent avec le marché local.

Contrat, cohabitation intergénérationnelle, assurance : les précautions à prendre

L'exonération fiscale ne dispense d'aucune précaution pratique. Un contrat écrit qui précise la pièce louée, les parties partagées, le loyer, les charges et le préavis évite la plupart des désaccords.

Si vous avez plus de 60 ans et accueillez un jeune de moins de 30 ans, la loi ELAN du 23 novembre 2018 encadre le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire. Selon l'ANIL, la contrepartie financière doit rester modeste et peut s'accompagner de menus services rendus sans but lucratif, comme une présence le soir. La durée est libre et le préavis de résiliation est d'un mois. Si vous êtes vous-même locataire, service-public.gouv.fr précise que vous devez informer votre propriétaire, qui ne peut pas s'y opposer. Le jeune peut, selon sa situation, prétendre à une aide au logement.

Enfin, prévenez votre assureur habitation avant l'arrivée de l'occupant, pour vérifier que votre contrat couvre la présence d'un locataire et ses éventuels dommages. Demandez aussi à l'étudiant une attestation de responsabilité civile.

Fixez le loyer à partir de la surface, pas de l'annonce voisine

Pour louer une chambre sans impôt en 2026, tout tient dans un calcul : la surface habitable de la chambre multipliée par 159 €, divisée par douze, donne le loyer mensuel maximal hors charges dans le Nord et le Pas-de-Calais. Mesurez la pièce, rédigez un contrat écrit, vérifiez que la chambre reste intégrée à votre logement et prévenez votre assureur. Si vous visez un loyer plus élevé, chiffrez l’impôt, les prélèvements sociaux et les formalités avant de signer. Pour 2027, attendez le vote de la loi de finances. Les conseillers Pulp Immobilier peuvent vous aider à estimer un loyer et à préparer votre location dans le Nord et le Pas-de-Calais.