Micro-foncier ou régime réel : lequel vous fait payer le moins d'impôt sur vos loyers ?

Au printemps 2027, en déclarant les loyers encaissés en 2026, chaque propriétaire d'un logement loué vide fera un choix qui pèse parfois plus de 1 000 € par an. Le micro-foncier retire automatiquement 30 % des loyers, sans justificatif ; le régime réel déduit les charges exactes. La règle de décision est simple : si vos charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers bruts, le réel vous fait payer moins d'impôt ; en dessous, le micro-foncier l'emporte. L'année de gros travaux, le réel devient presque toujours gagnant grâce au déficit foncier. Voici le fonctionnement des deux régimes, les charges déductibles et un calcul complet pour un T2 loué à Lille.

Micro-foncier ou réel : comment fonctionne la règle des 30 %

Le micro-foncier s'applique de plein droit quand les loyers bruts annuels de votre foyer, hors charges locatives, n'excèdent pas 15 000 €. Vous êtes alors imposé sur 70 % de ces loyers, l'abattement de 30 % étant censé couvrir toutes vos dépenses : aucune autre déduction n'est possible.

Selon impots.gouv.fr, ce régime est exclu pour les logements qui bénéficient d'un régime particulier : amortissement, déduction spécifique, monument historique ou bien détenu en nue-propriété.

Le régime réel est obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers et accessible sur option en dessous. Vous déclarez loyers et charges sur le formulaire 2044, et seul le revenu net est imposé. L'option est irrévocable pendant trois ans, elle est globale (impossible de la réserver à un seul logement) et elle se reconduit ensuite chaque année tant que vous déposez une 2044.

Dans les deux régimes, le revenu foncier imposable supporte le barème de l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de 17,2 %, taux confirmé pour 2026 par service-public.gouv.fr. Votre taux marginal d'imposition (TMI), c'est-à-dire le taux de la tranche la plus haute atteinte par vos revenus, fixe la valeur de chaque euro déduit : avec un TMI de 30 %, 100 € de charges en plus font économiser 47,20 €.

Quelles charges pouvez-vous déduire au régime réel ?

Au réel, vous déduisez les dépenses payées dans l'année pour le logement loué, à condition de pouvoir les justifier.

Les principales charges admises par service-public.gouv.fr et le BOFiP sont les suivantes :

• les intérêts d'emprunt et l'assurance emprunteur ;
• les autres assurances, comme l'assurance propriétaire non occupant (PNO) ou la garantie loyers impayés ;
• la taxe foncière, sans la taxe d'ordures ménagères refacturée au locataire ;
• les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration ;
• les provisions de charges de copropriété, régularisées l'année suivante pour ne garder que la part non récupérable ;
• les honoraires de gestion versés à un tiers, plus un forfait de 20 € par local pour les autres frais (courrier, téléphone, déplacements).

Ce forfait de 20 €, prévu par le BOFiP (BOI-RFPI-BASE-20-10), couvre tous ces petits frais, même si vous dépensez davantage. En revanche, les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont jamais déductibles.

Déficit foncier : pourquoi le réel gagne l'année des travaux

Quand vos charges dépassent vos loyers, le régime réel crée un déficit foncier qui réduit l'impôt dû sur vos autres revenus. Le micro-foncier ne produit jamais de déficit.

La part du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Selon service-public.gouv.fr (fiche vérifiée le 15 avril 2026), ce plafond passe à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Le devis doit avoir été accepté à partir du 5 novembre 2022, les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, et les travaux achevés au plus tard le 31 décembre 2027.

Le reste du déficit, notamment la part due aux intérêts, s'impute sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Une condition s'ajoute : le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation, sinon l'avantage est repris, sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation.

Exemple chiffré : un T2 loué 650 € par mois à Lille

Prenons l'exemple d'un propriétaire qui loue un T2 à Lille 650 € par mois hors charges, soit 7 800 € par an, sans autre location. Son TMI est de 30 %. Ses charges hors crédit, hypothétiques, totalisent 1 440 € : 850 € de taxe foncière hors ordures ménagères, 150 € d'assurance PNO, 420 € de charges de copropriété non récupérables et le forfait de 20 €.

Dans le cas A, il rembourse un crédit de 130 000 € sur 20 ans à 3,3 % : environ 4 220 € d'intérêts la première année, plus 260 € d'assurance emprunteur. Dans le cas B, le crédit est soldé. Le cas C reprend le cas A avec 6 000 € de travaux de remise en état (peintures, sols, salle d'eau).

Dans le cas A, les charges atteignent près de 76 % des loyers : le réel fait économiser environ 1 690 €. Dans le cas B, elles ne pèsent que 18,5 % : le réel coûterait 425 € de plus. Dans le cas C, les intérêts s'imputent d'abord sur les loyers (7 800 - 4 220 = 3 580 €), puis les 7 700 € d'autres charges créent un déficit de 4 120 €, déduit du revenu global : aucun impôt sur les loyers et 1 236 € d'impôt en moins sur ses autres revenus.

Faites le calcul avant de déclarer au printemps 2027

Le bon régime se déduit d’un seul ratio : vos charges déductibles divisées par vos loyers bruts. Au-dessus de 30 %, le réel allège votre impôt ; en dessous, le micro-foncier reste plus avantageux et plus simple. Rassemblez dès maintenant votre tableau d’amortissement, votre avis de taxe foncière, vos factures de travaux et vos décomptes de copropriété de 2026, puis refaites le calcul sur trois ans, car les intérêts baissent chaque année et les travaux ne se répètent pas. Si vous prévoyez une rénovation énergétique, réglez les dépenses avant le 31 décembre 2027. Les conseillers Pulp Immobilier peuvent vous aider à gérer votre location et à estimer le loyer de votre bien dans le Nord et le Pas-de-Calais.