Séparation : comment se désolidariser d'un prêt immobilier quand on quitte la maison
Vous avez rendu vos clés, peut-être signé une convention de divorce qui attribue la maison et le crédit à votre ex-conjoint. Pourtant, pour la banque, rien n'a changé : vous restez co-emprunteur et elle peut vous réclamer la totalité des mensualités. Pour sortir réellement du prêt, il n'existe que trois voies : obtenir l'accord de la banque pour vous désolidariser, proposer une autre garantie à sa place, ou rembourser le crédit, souvent par la vente. Voici chaque solution, un calcul à Valenciennes et ce qui se passe si l'autre cesse de payer.
Pourquoi quitter la maison ne vous libère pas du crédit
Le divorce ou la séparation ne met fin ni au contrat de prêt, ni à la garantie de co-emprunteur, rappelle service-public.gouv.fr. Chaque signataire reste tenu de rembourser l'intégralité de la dette, et pas seulement « sa » moitié.
Cette règle découle de la solidarité entre débiteurs, organisée par les articles 1310 à 1319 du Code civil et stipulée dans le contrat. La banque peut donc s'adresser à celui des deux qu'elle juge le plus solvable. Votre accord avec votre ex-conjoint, dans une convention de divorce, un jugement ou un simple écrit, organise vos rapports entre vous, sans lier le prêteur. Le site justice.fr le résume : la désolidarisation des ex-époux n'est possible que si la banque l'accepte.
Mariés, pacsés ou concubins : la même situation face à la banque
Votre statut change la façon de partager le bien entre vous, pas vos obligations envers le prêteur : pour les époux, les partenaires de pacs comme pour les concubins, c'est la signature de l'offre de prêt qui engage. Pour les couples mariés, le sort du logement et du crédit est réglé lors de la liquidation du régime matrimonial, souvent devant notaire.
Les trois façons de sortir réellement du prêt
Service-public.gouv.fr distingue trois solutions. Aucune ne s'applique d'elle-même : c'est à vous d'engager la démarche.
La désolidarisation, avec l'accord de la banque
Celui qui garde la maison demande à rester seul emprunteur. Si la banque accepte, un avenant au contrat libère l'autre. Elle n'est jamais obligée d'accepter et vérifiera, en pratique, que le revenu du repreneur suffit à couvrir seul la mensualité. Avantage décisif si les taux ont monté depuis la signature : le taux d'origine est conservé.
L'assurance emprunteur doit suivre. Si chacun était assuré à 50 %, la banque, qui fixe la quotité (la part du prêt couverte par l'assurance), peut exiger que le repreneur soit couvert à 100 %. Vous pouvez en profiter pour changer d'assureur : selon service-public.gouv.fr, c'est possible à tout moment, à garanties équivalentes, et la banque qui accepte doit modifier le contrat dans les 10 jours ouvrés.
Le remplacement par une autre garantie
Si les revenus du repreneur sont trop justes, il peut proposer une garantie supplémentaire à la place du co-emprunteur sortant : la caution d'un proche, ou une hypothèque sur un autre bien. Là encore, la banque reste libre de refuser.
Le remboursement anticipé, souvent par la vente
Vendre le bien solde le crédit et libère les deux co-emprunteurs. La banque peut réclamer des indemnités de remboursement anticipé, plafonnées par le Code de la consommation (articles L313-47 et suivants) à six mois d'intérêts et à 3 % du capital restant dû. Le divorce ne figure pas parmi les cas légaux d'exonération (vente liée à un changement de lieu de travail, à une cessation forcée d'activité ou à un décès). L'un de vous peut aussi racheter la part de l'autre avec un nouveau prêt, qui solde l'ancien au taux du moment.
Exemple chiffré : un couple de Valenciennes et 140 000 € restant dû
Prenons l'exemple d'un couple qui se sépare et dont la maison de Valenciennes est estimée à 180 000 €. Il reste 140 000 € à rembourser sur 17 ans, à 1,8 % hors assurance. La compagne, qui gagne 2 700 € net par mois, veut garder la maison. Propriétaires à parts égales, ils détiennent chacun 20 000 € de valeur nette, soit (180 000 − 140 000) / 2 ; le calcul réel de la soulte dépend du régime et des apports.
Si elle paie la soulte avec son épargne et obtient la désolidarisation, elle garde le prêt à 1,8 %. Sinon, elle doit emprunter 160 000 € pour solder l'ancien crédit et payer la soulte. Avec une assurance hypothétique de 0,20 % par an sur le capital initial :
| Scénario | Mensualité crédit | Assurance | Total | Taux d’effort sur 2 700 € |
| Désolidarisation, prêt de 140 000 € à 1,8 % sur 17 ans | 797,13 € | 23,33 € | 820,46 € | 30,39 % |
| Nouveau prêt de 160 000 € à 3,4 % sur 20 ans (taux hypothétique) | 919,73 € | 26,67 € | 946,40 € | 35,05 % |
Le second scénario dépasse la limite de 35 % assurance comprise fixée par le Haut Conseil de stabilité financière : la banque ne pourrait l'accorder que dans sa marge de flexibilité. Il coûterait aussi 60 736,38 € d'intérêts, contre 22 614,88 € pour le prêt conservé.
Si l'autre ne paie plus : les risques et les recours
Tant que vous êtes co-emprunteur, un impayé de votre ex-conjoint est aussi le vôtre. Selon la Banque de France, deux mensualités impayées constituent un incident de paiement caractérisé.
Après un courrier d'avertissement, le débiteur dispose de 30 jours pour régulariser avant une inscription au fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP), pour cinq ans au maximum. Le cahier des charges de la Banque de France prévoit une déclaration par débiteur défaillant : comme chacun doit la totalité, vous pouvez être fiché alors que vous n'habitez plus la maison. L'inscription est levée dès que les sommes dues sont réglées.
Si vous payez à la place de l'autre, vous pouvez lui réclamer sa part, selon les règles du Code civil sur la solidarité. Le repreneur en difficulté peut demander un délai à la banque ou, au juge des contentieux de la protection, un délai de grâce de 2 ans au maximum (article L314-20 du Code de la consommation), le divorce faisant partie des difficultés à invoquer selon service-public.gouv.fr.
Sortir du crédit avant de tourner la page
Quitter la maison ne suffit pas : tant que la banque n’a pas signé un avenant, vous restez responsable de toute la dette. Faites la demande de désolidarisation dès l’accord sur le port du logement, avec les justificatifs de revenus du repreneur et une assurance adaptée. Si elle est refusée, comparez une garantie de remplacement, un rachat par une autre banque ou la vente. Surveillez les échéances jusqu’à votre libération effective. Les conseiller Pulp Immobilier peuvent vous aider à estimer votre maison dans le Nord et le Pas-de-Calais, pour décider entre rachat de part et vente.