Prêt familial pour l'apport : reconnaissance de dette, déclaration au fisc et ce que la banque acceptera

Beaucoup de premiers acheteurs ont le salaire pour rembourser un crédit, mais pas l'épargne pour payer les frais de notaire. Les parents proposent alors de prêter la somme. C'est légal, possible sans intérêt et simple à sécuriser : une reconnaissance de dette signée par l'enfant, une déclaration au fisc dès que le total prêté dans l'année dépasse 5 000 €, et un échéancier réaliste. Ce dernier point est décisif, car la banque verra une dette et en tiendra compte dans le plafond de 35 % d'endettement. Voici les règles, la différence avec un don et un calcul pour un achat à Béthune.

Prêt familial ou don : quelle différence pour l’apport ?

Un prêt doit être remboursé, un don est définitif. Pour la banque, le don renforce l'apport sans charge mensuelle, le prêt réduit votre capacité d'emprunt.

Le choix dépend surtout des moyens des parents : s'ils peuvent se passer de la somme, le don, largement exonéré, est plus simple ; s'ils en auront besoin plus tard, le prêt protège leur épargne. Les montants, rappelés par service-public.gouv.fr et economie.gouv.fr :

Ce dernier dispositif (article 790 A bis du CGI) ne vise pas l'achat d'une maison ancienne, seulement ses travaux de rénovation énergétique.

Comment rédiger une reconnaissance de dette valable ?

La reconnaissance de dette est l'écrit par lequel l'enfant s'engage à rembourser. Elle prouve qu'il s'agit d'un prêt, pas d'un cadeau.

L'article 1359 du Code civil impose un écrit pour prouver un prêt de plus de 1 500 €. L'article 1376 précise qu'un tel acte ne fait preuve que s'il porte la signature de celui qui s'engage et la mention, écrite par lui-même, de la somme en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, la somme en lettres l'emporte. Selon service-public.gouv.fr, le document doit indiquer :

• la date de l'acte ;
• l'identité complète du débiteur et du créancier ;
• le montant prêté, en chiffres et en lettres ;
• la date d'exigibilité, à partir de laquelle le remboursement peut être réclamé ;
• le taux d'intérêt éventuel, plafonné par le taux de l'usure ;
• la signature du débiteur.

Joignez un échéancier, utile au fisc comme à la banque ; le créancier garde l'original. Un acte sous signature privée suffit, l'acte notarié permettant en plus de faire saisir sans passer par le juge. La créance se prescrit par 5 ans à compter de la date d'exigibilité (article 2224 du Code civil).

Faut-il déclarer le prêt aux impôts ?

Oui, dès que le total prêté ou emprunté dans l'année dépasse 5 000 €, qu'il s'agisse d'un seul prêt ou de plusieurs. La déclaration incombe d'abord à l'emprunteur ; le prêteur ne la fait que si l'emprunteur s'en abstient.

Selon service-public.gouv.fr, elle se fait avec la déclaration de revenus, en ligne (rubrique « Déclarations annexes ») ou sur le formulaire n° 2062, échéancier joint, même sans intérêt. Un prêt de 2026 se déclare au printemps 2027. La démarche est gratuite. L'enregistrement facultatif du contrat, qui lui donne une date certaine, coûte 125 €.

Si les parents demandent des intérêts, ceux-ci sont imposables chez eux comme revenus de capitaux mobiliers. Attention enfin à l'abandon de créance : selon impots.gouv.fr, si le prêteur renonce aux remboursements, l'emprunteur est considéré comme bénéficiaire d'une donation, taxée selon le lien de parenté et à déclarer.

Ce que la banque acceptera

Un apport prêté par la famille est recevable, mais ce n'est pas de l'épargne. La norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) limite le taux d'effort, c'est-à-dire la part des revenus consacrée aux crédits, à 35 % assurance comprise.

La FAQ du HCSF, publiée par economie.gouv.fr, retient tous les crédits de l'emprunteur, quel que soit leur objet, et impose de vérifier ce taux sur chaque année du prêt. Elle ne cite pas les prêts familiaux, mais une reconnaissance de dette avec échéancier décrit bien une dette : attendez-vous à ce que la banque l'additionne à votre mensualité. Un différé de remboursement ne règle pas tout, puisque l'effort des années suivantes est aussi contrôlé. Présentez le prêt dès le premier rendez-vous, avec la reconnaissance de dette et la preuve du virement.

Exemple chiffré : 20 000 € prêtés par des parents de Béthune

Prenons l'exemple d'un salarié de 28 ans en CDI, payé 2 300 € net par mois, qui cherche une maison à Béthune. Selon les données DVF, le prix médian des maisons vendues à Béthune en 2024 et 2025 est de 128 700 € (431 ventes d'un seul logement). Il vise une maison à 130 000 € et prévoit 10 000 € de frais d'acquisition (hypothèse à faire confirmer par le notaire).

Ses parents lui prêtent 20 000 € sans intérêt, remboursables en 120 mensualités de 166,67 €. Il emprunte 120 000 € sur 25 ans. Avec un taux hypothétique de 3,4 % et une assurance de 0,30 % par an sur le capital initial, la mensualité bancaire atteint 624,33 € (594,33 € de crédit et 30 € d'assurance).

Sans prêt familial, son taux d'effort serait de 27,14 %. Avec les 166,67 € versés à ses parents, il atteint 34,39 % : sous les 35 %, mais sans marge. À 1 % d'intérêt, la mensualité familiale passerait à 175,21 € et l'effort à 34,76 %, et les parents déclareraient environ 1 025 € d'intérêts sur dix ans. Sur 15 ans sans intérêt, elle tomberait à 111,11 € et l'effort à 31,98 %.

Si les parents n'ont pas besoin de la somme, un don de 20 000 €, exonéré au titre du don familial, laisse l'effort à 27,14 %.

Un apport familial bien cadré dès le départ

Un prêt de vos parents peut compléter votre apport, à condition d’être écrit, déclaré et remboursable sans faire dépasser les 35 % d’endettement. Choisissez d’abord entre prêt et don selon les besoins de vos parents, puis rédigez la reconnaissance de dette et son échéancier, déclarez le prêt au printemps suivant et simulez votre taux d’effort avec cette mensualité avant de chercher un bien. Les conseillers Pulp Immobilier peuvent vous aider à préparer votre achat dans le Nord et le Pas-de-Calais, en fixant un budget cohérent avec votre plan de financement.