10/10/2026
En 2025, les maisons de 60 m² ou moins vendues à Roubaix se sont échangées autour de 66 000 € en valeur médiane, d’après les données DVF de l'État. Les maisons de courée, ces petites habitations ouvrières alignées autour d’une cour, entrent généralement dans cette catégorie. Leur prix d’entrée est réel, mais il impose de contrôler le statut de la cour et des réseaux partagés, la surface, l’humidité, le DPE, le permis de louer et l’absence d’arrêté d’insalubrité. Voici les forces et les limites de ces biens, et les documents à demander.
Prenons l'exemple d'un investisseur qui achète une maison de courée de 50 m² à Tourcoing, dans un périmètre concerné. Avant chaque nouveau locataire, il dépose une demande ; la mairie a un mois pour répondre et son silence vaut accord. Louer sans autorisation l'expose à une amende pouvant atteindre 15 000 €, selon le guide de la MEL. Si le DPE est G, la location est de toute façon impossible.
Notre actualité
Qu'est-ce qu'une maison de courée ?
C'est une petite maison bâtie en cœur d'îlot, alignée le long d'une cour ou d'une ruelle privée accessible depuis la rue par un passage étroit. Ce modèle s'est multiplié au XIXe siècle à Lille, Roubaix et Tourcoing pour loger les ouvriers du textile. Selon une étude de l'historien Jacques Prouvost publiée dans la Revue du Nord en 1969, Roubaix comptait en 1912 environ 1 500 courées regroupant près de la moitié des maisons de la ville. Point d'eau et latrines y étaient partagés. Beaucoup ont été démolies au XXe siècle, d'autres rénovées. Leurs atouts restent concrets :- un prix d'entrée bas, même si les petites maisons atteignaient en 2025 une médiane de 110 000 € à Tourcoing et de 136 000 € à Lille, selon DVF ;
- une situation proche des centres, dans des faubourgs anciens comme Wazemmes, Moulins ou Fives à Lille ;
- une vie de voisinage autour d'un espace partagé, à l'écart de la circulation.
À qui appartient la cour, et qui paie son entretien ?
Tout dépend des titres : la cour peut appartenir en indivision aux propriétaires des maisons, rester la propriété d'un tiers avec une servitude de passage, ou relever d'une copropriété. Le notaire doit l'établir avant la promesse. En indivision, chaque propriétaire peut prendre seul une mesure urgente de conservation, mais la plupart des décisions de gestion exigent une majorité des deux tiers, rappelle service-public.fr. Si la cour appartient à un tiers, votre droit de passer repose sur une servitude, idéalement écrite dans un acte notarié publié, pour qu'elle s'impose aux acheteurs successifs. Les réseaux méritent la même attention : il arrive que plusieurs maisons partagent une évacuation sous la cour, un regard ou une arrivée d'eau. Pour savoir qui répare et qui paie en cas de fuite, demandez s'il existe un règlement d'usage ou une convention entre voisins.Surface, humidité, DPE : les points qui fâchent
Petites, mitoyennes et anciennes, ces maisons sont exposées à l'humidité et aux mauvaises étiquettes énergétiques. Pour un occupant, c'est une question de confort et de travaux ; pour un bailleur, une condition pour pouvoir louer.- Décence : un logement loué doit comporter au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou de 20 m³.
- DPE : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location ; les logements F suivront en 2028, puis les E en 2034.
- Audit énergétique : il est obligatoire pour vendre une maison classée E, F ou G, selon service-public.fr. Lisez ses scénarios de travaux avant l'offre.
- Insalubrité : un arrêté de traitement de l'insalubrité pris par le préfet est publié au fichier immobilier. Les loyers sont suspendus jusqu'à sa levée et un logement vacant ne peut plus être loué.
Permis de louer : quelles règles à Roubaix, Tourcoing et Lille ?
Roubaix et Tourcoing exigent une autorisation préalable dans certains périmètres, Lille une déclaration après la signature du bail. Ces trois villes font partie des 30 communes de la Métropole européenne de Lille qui appliquent le « permis de louer », en vigueur dans la métropole depuis le 1er avril 2019.| Commune | Dispositif | Logements visés | Quand agir |
| Roubaix, Tourcoing | Autorisation préalable de mise en location | Construits avant 1974, dans des périmètres définis | Avant la location |
| Lille | Déclaration de mise en location | Construits avant 1948 | Dans les 15 jours suivant la location |
| Les trois villes | Autorisation préalable de division | Tous logements | Avant les travaux |
Financer, rénover, revendre : sur quoi compter ?
Des aides publiques existent, sous conditions, et certaines ont été resserrées. Chiffrez les travaux avant l'offre et faites valider le dossier par un conseiller public. Le service Amelio de la MEL accompagne les propriétaires qui rénovent. La Fabrique des quartiers, société publique créée en 2011 par la MEL, Lille, Roubaix et Tourcoing, réhabilite l'habitat ancien dégradé. L'Anah finance, selon les ressources, MaPrimeRénov', Ma Prime Logement décent pour les logements dégradés ou Loc'Avantages pour les bailleurs. Depuis le 1er septembre 2026, MaPrimeRénov' ne finance plus l'isolation dans son parcours « par geste », signale service-public.fr. Le réseau France Rénov' (0 808 800 700) conseille gratuitement. Pour la banque comme pour la revente, la clarté du dossier compte : un futur acheteur et son notaire poseront les mêmes questions que vous sur la cour, les réseaux et le DPE.Quels documents demander avant de signer ?
- Le titre de propriété de la maison.
- Les actes fixant le statut de la cour : indivision, servitude, copropriété.
- Le plan cadastral, qui distingue la parcelle de la maison et celle de la cour.
- L'éventuel règlement d'usage de la cour et des réseaux.
- Les diagnostics, avec l'audit énergétique en classe E, F ou G.
- La confirmation qu'aucun arrêté d'insalubrité ou de mise en sécurité ne vise le bien.
- Pour louer, la règle du permis de louer à cette adresse.
