Petites copropriétés : le DPE collectif est obligatoire depuis janvier, la vôtre l'a-t-elle fait

Trois appartements dans une maison de ville divisée, un syndic bénévole, une assemblée générale qui tient en une heure autour d'une table de cuisine. Ce format domine dans les rues du bassin minier comme dans les faubourgs d'Arras. Ces immeubles doivent un diagnostic de plus depuis le début de l'année, et le seuil qui les fait entrer dans l'obligation tient en un nombre de lots.

Ce seuil, c'est 50 lots

Depuis le 1er janvier 2026, le diagnostic de performance énergétique collectif est obligatoire dans les copropriétés de 50 lots ou moins. Le calendrier, ouvert au 1er janvier 2024 pour les immeubles de plus de 200 lots puis étendu au 1er janvier 2025 à ceux de 51 à 200 lots, est donc achevé en métropole. Seuls la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La Réunion et Mayotte restent attendus au 1er janvier 2028. Sont visés les bâtiments à usage principal d'habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. La base légale figure à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation.

Deux tiers des copropriétés comptent moins de onze lots

Le registre national des copropriétés recensait 873 358 copropriétés au 1er janvier 2023, dont 67 % de moins de onze lots, selon les données exploitées par l'ANIL. Ces petits ensembles, souvent des immeubles de rapport divisés en trois ou quatre logements, passent facilement à côté de l'échéance. C'est pourtant au syndic, professionnel ou bénévole, d'inscrire la décision de réaliser le diagnostic à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Le vote intervient à la majorité simple prévue par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Le document vaut dix ans et doit être renouvelé à l'échéance, sauf classement A, B ou C.

Aucune amende, mais un lot plus difficile à vendre

La loi ne prévoit pas de sanction automatique. Le risque se déplace ailleurs. Un copropriétaire qui démontre un préjudice concret, par exemple l'impossibilité de vendre ou de louer en raison d'un classement lié aux parties communes, peut engager la responsabilité du syndicat. À la vente, le diagnostic collectif s'annexe à la promesse : son absence peut décaler le point de départ du délai de rétractation de l'acquéreur, et pèse dans la négociation. Le coût se situe le plus souvent entre 1 000 et 5 000 euros pour une petite copropriété, réparti en charges communes, sans aide dédiée.

Les assemblées de printemps, prochaine fenêtre de tir

Une copropriété en retard n'a pas à attendre l'année suivante. Un copropriétaire peut demander par écrit l'inscription du point à l'ordre du jour, puis mettre le syndic en demeure. La majorité des assemblées générales se tiennent entre mars et juin : c'est là que le devis peut être voté.