Maison neuve : l'exonération de taxe foncière de deux ans que vous perdez sans la déclaration dans les 90 jours

Les clés de votre maison neuve vous sont remises en novembre 2026 : entre le déménagement et les finitions, une démarche fiscale passe facilement à la trappe. Une construction nouvelle, une reconstruction ou un agrandissement est exonéré de taxe foncière pendant les deux années qui suivent celle de l'achèvement, pour les parts communale et intercommunale. Cette exonération n'est pas automatique : il faut déclarer la construction aux impôts dans les 90 jours qui suivent l'achèvement. En retard, vous en perdez une partie, voire la totalité. Voici ce que couvre l'exonération, comment déclarer, ce que coûte un oubli et un calcul pour une maison neuve à Arras.

Que couvre exactement l’exonération de deux ans ?

L'article 1383 du Code général des impôts exonère de taxe foncière sur les propriétés bâties les constructions nouvelles, les reconstructions et les additions de construction pendant les deux années qui suivent celle de leur achèvement. Pour une maison achevée en 2026, les taxes foncières de 2027 et 2028 sont donc concernées, la première taxe pleine arrivant en 2029.

Ce qui est exonéré, et ce qui ne l'est pas

L'exonération porte sur les parts de la commune et de l'intercommunalité. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) reste due : selon impots.gouv.fr, vous pouvez recevoir un avis de taxe foncière limité à cette seule taxe.

La date qui compte est celle de l'achèvement au sens fiscal, c'est-à-dire le moment où la maison est habitable. Selon impots.gouv.fr, elle est considérée comme achevée même si les peintures, le chauffage ou le revêtement des murs ne sont pas terminés, ou si de petites malfaçons subsistent.

Ce que votre commune peut limiter

L'exonération n'est pas toujours totale. Selon l'article 1383 du Code général des impôts, la commune peut, depuis les impositions de 2021, la réduire à 40, 50, 60, 70, 80 ou 90 % de la base imposable. L'intercommunalité peut supprimer l'exonération pour sa propre part. Ces délibérations doivent être prises avant le 1er octobre d'une année pour s'appliquer l'année suivante. Avant d'acheter ou de faire construire, interrogez la mairie ou le service des impôts fonciers sur la règle en vigueur dans votre commune.

Comment déclarer la fin des travaux dans les 90 jours ?

La déclaration se fait de préférence en ligne depuis votre espace particulier sur impots.gouv.fr, rubrique « Biens immobiliers ». Le délai de 90 jours, fixé par l'article 1406 du Code général des impôts, court à partir de l'achèvement, pas de la remise des clés ni de la fin des derniers travaux de décoration.

Trois démarches distinctes se succèdent, et aucune ne remplace les autres :

1. la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT, formulaire 13408), déposée en mairie ou au service d'urbanisme ;
2. la déclaration foncière, en ligne ou sur le formulaire 6650-H1 pour une maison (6652-H2 pour un appartement), adressée au service des impôts fonciers dans les 90 jours ;
3. la déclaration des éléments de la taxe d'aménagement et de la taxe d'archéologie préventive, faite en même temps que la déclaration foncière depuis le service « Gérer mes biens immobiliers ».

Pour la taxe d'aménagement, service-public.gouv.fr indique un paiement en une fois si le montant est inférieur à 1 500 €, et en deux parts égales au-delà.

Si vous achetez une maison neuve à un promoteur, celui-ci la déclare s'il en est encore propriétaire dans les 90 jours suivant l'achèvement. Sinon, vous disposez de 90 jours à compter de votre achat, mais la fin de l'exonération reste calculée à partir de l'achèvement. En vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), vous êtes déjà propriétaire à l'achèvement : la déclaration vous revient.

Déclaration en retard ou oubliée : ce que vous perdez

Une déclaration tardive ne fait pas tout perdre automatiquement, mais elle ampute presque toujours l'avantage. Selon le BOFiP et service-public.gouv.fr, l'exonération ne s'applique alors qu'à la période restant à courir après le 31 décembre de l'année qui suit celle du dépôt.

Concrètement, une maison achevée en mars 2026 et déclarée en septembre 2026, donc hors délai, perd l'exonération de 2027 mais conserve celle de 2028. Si la même maison n'est déclarée qu'en 2027, il ne reste rien à exonérer après le 31 décembre 2028 : l'avantage disparaît entièrement.

Des amendes peuvent s'y ajouter. Service-public.gouv.fr mentionne 150 € en l'absence de déclaration dans les 90 jours. Pour les taxes d'urbanisme, le service des impôts fonciers adresse une mise en demeure ; sans réponse sous 30 jours, les montants sont calculés d'office.

Exemple chiffré : une maison neuve achevée à Arras en novembre 2026

Prenons l'exemple d'un couple dont la maison neuve, à Arras, devient habitable le 20 novembre 2026. Le délai de 90 jours expire le 18 février 2027 ; si la commune applique l'exonération totale, la maison échappe aux parts communale et intercommunale en 2027 et 2028.

Hypothèse : une valeur locative cadastrale de 4 200 €. La base d'imposition correspond à la moitié de cette valeur, soit 2 100 €. Selon les données de fiscalité locale de la DGFiP publiées sur data.gouv.fr, les taux de 2025 à Arras sont de 46,9 % pour la commune et de 5,77 % pour la communauté urbaine d'Arras, et la TEOM atteint 14,29 %. Le calcul porte sur ces deux parts, hors taxes annexes, et ces taux peuvent évoluer en 2027 et 2028.

Quelques semaines de retard coûtent donc environ 2 212 €. Si la commune avait limité l'exonération à 40 % de la base, la part communale resterait due sur 60 % de la base, soit environ 591 € par an, même avec une déclaration dans les délais.

Notez la date d’achèvement le jour de la réception

L’exonération de deux ans se joue sur un seul réflexe : déclarer la maison aux impôts dans les 90 jours qui suivent le moment où elle devient habitable. Notez cette date dès la réception des travaux, faites la déclaration foncière et celle de la taxe d’aménagement en ligne dans la foulée, et déposez la DAACT en mairie. Avant de signer, renseignez-vous sur une éventuelle limitation votée par votre commune ou votre intercommunalité, et intégrez la TEOM à votre budget dès la première année. Les conseillers Pulp Immobilier peuvent vous aider à préparer votre achat dans le neuf ou à estimer votre maison dans le Nord et le Pas-de-Calais.